Co sprawdzić przed zakupem mieszkania od dewelopera?
Kupując mieszkanie od dewelopera, możemy mieć szereg pytań i wątpliwości odnośnie naszego kontrahenta, jak i samej inwestycji. Są one jak najbardziej zasadne, mając na uwadze wagę decyzji i wiążące się z nią ryzyko. Przed podpisaniem umowy wiele kwestii wymaga sprawdzenia. Co sprawdzić i gdzie szukać informacji?
Sprawdzenie wiarygodności dewelopera
Podstawowe dane o deweloperze oraz zdjęcia zrealizowanych wcześniej inwestycji znajdziemy na stronie internetowej firmy deweloperskiej. Brak doświadczenia może przemawiać niestety na niekorzyść dewelopera. Nie mamy pewności, czy inwestycja będzie udana, oddana do użytku w terminie, a nawet czy deweloper z powodu jej niedoszacowania nie będzie zmuszony ogłosić upadłości. Na stronie internetowej powinien być dostępny numer KRS. Wchodząc w bazę Krajowego Rejestru Sądowego, dowiemy się m.in. ile wynosi kapitał zakładowy dewelopera, od którego roku deweloper prowadzi działalność oraz czy toczy się wobec niego postępowanie upadłościowe. Informacji dotyczących doświadczenia oraz sytuacji finansowej dewelopera dostarcza również prospekt informacyjny. O tym, czy dotychczasowi klienci są zadowoleni z realizacji, przeczytamy w opiniach i komentarzach dostępnych w internecie.
Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości
Głównym źródłem informacji na temat stanu prawnego nieruchomości jest księga wieczysta. Z jej treścią możemy się zapoznać, wchodząc w Elektroniczne Księgi Wieczyste. Wystarczy, że poprosimy dewelopera o podanie numeru księgi. Wiele mieszkań deweloperskich nie ma jednak jeszcze ksiąg, a obowiązek ich założenia spoczywa na kupujących. Mieszkanie z rynku pierwotnego musi posiadać założoną księgę tylko w przypadku, gdy deweloper finansuje budowę nieruchomości kredytem. Zabezpieczenie spłaty zobowiązania stanowi wtedy działka, na której stoi nieruchomość. Podejmując decyzję o zakupie mieszkania, powinniśmy zażądać od dewelopera ustanowienia odrębnej własności lokalu.
W dostarczanym przez dewelopera prospekcie informacyjnym znajdziemy informacje o istniejących obciążeniach hipotecznych, pozwoleniu na budowę (numer pozwolenia i nazwę organu wydającego, jak również informacje, czy pozwolenie jest ostateczne, czy zostało zaskarżone), miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, numer KRS. Deweloper powinien umożliwić też potencjalnym klientom wgląd w projekt architektoniczno-budowlany.
Poznanie lokalizacji
Lokalizacja jest czynnikiem, który ma ogromny wpływ na decyzję o zakupie mieszkania. Jeśli planujemy zakup tuż obok dotychczasowego miejsca zamieszkania, z pewnością dobrze już znamy okolicę. Jeśli natomiast lokalizacja jest dla nas całkiem nowa, warto zrobić samodzielne rozeznanie w terenie, wybierając się na spacer po okolicy, poczytać informacje, artykuły i opinie na jej temat w internecie. Dla każdego nabywcy inne aspekty mogą okazać się ważne. Jeśli posiadamy dzieci, duże znaczenie będzie miała dostępność atrakcyjnych placów zabaw, bliskość przedszkola i szkoły. Jeśli bardzo intensywnie korzystamy z samochodu, docenimy dużą dostępność miejsc parkingowych. W prospekcie informacyjnym znajdziemy ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczą one przeznaczenia okolicznych terenów – obecnego i przyszłego wyglądu otoczenia budynku. Ustalenia obejmują m. in. planowane budowy dróg, obiektów przemysłowych, wysypisk, oczyszczalni ścieków.
Dokładna analiza umowy
Podpisując umowę deweloperską zwróćmy uwagę, czy posiada ona wszystkie niezbędne elementy. Koniecznie przeanalizujmy dokładnie wszystkie zapisy umowy. W razie pojawienia się jakichkolwiek niejasności poprośmy przedstawiciela dewelopera o ich wytłumaczenie. Najlepiej dać sobie czas i zapoznać się z treścią umowy na spokojnie w domu. Jeśli dokument nie zawiera niekorzystnych dla kupującego lub niedozwolonych postanowień, deweloper nie ma nic do zatajenia, nie powinien mieć nic przeciwko temu, aby klient wyniósł go ze sobą z biura. Należy zachować szczególną ostrożność w kontekście zapisów dotyczących:
- kar umownych dla kupującego
- wysokości odsetek za opóźnienia w płatności
- braku odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi
- możliwości zastosowania zamiennych materiałów budowlanych
- możliwości jednostronnego odbioru mieszkania przez dewelopera w przypadku niestawiennictwa kupującego w wyznaczonym terminie
Zapoznajmy się również z wszystkimi załącznikami do umowy. Jeśli sami nie jesteśmy w stanie stwierdzić, czy umowa jest uczciwa, nie zawiera „haczyków”, pułapek, warto skonsultować ją z prawnikiem specjalizującym się w sprawach nieruchomości.