wykończone mieszkanie

Jak powinien wyglądać odbiór mieszkania?

Spis treści pokaż

W tym wpisie dowiesz się jak powinien wyglądać odbiór mieszkania i jakie są prawa Nabywcy, które powinien respektować deweloper.

Odbioru mieszkania lub domu dokonuję się przed podpisaniem u notariusza aktu notarialnego, który jest dokumentem świadczącym o przeniesieniu własności. Aktu notarialnego (przeniesienie własności)  nie należy mylić z umową deweloperską, która również bardzo często jest podpisywana w formie aktu notarialnego. Drugą ważną zasadą jest uzyskanie uprawomocnionej decyzji pozwolenia na użytkowanie. Praktykowane są również odbiory wstępne przed uzyskaniem aktu notarialnego (własnościowego) oraz decyzji dotyczącej pozwolenia na użytkowanie.

Wstępne odbiory to:

– obejrzenie mieszkanie, aby sprawdzić wymiary poszczególnych pomieszczeń, wcześniej otrzymana dokumentacja zawiera rzuty pomieszczeń gdy ściany nie są jeszcze otynkowane, po otynkowanie ścian wymiary pomieszczeń zmniejszają się

– spisanie potencjalnych uwag dotyczących wykonania mieszkanie/domu (wolny czas poświęcany jest na usunięcie usterek)

Może dojść do sytuacji, że deweloper nazywa wstępny odbiór odbiorem technicznym przekazując klucze umożliwiając Nabywcom rozpoczęcie remontu. Jest to niezgodne z ustawą deweloperską, ale zdarza się, że jest akceptowane przez Nabywców (Nabywcy chcą jak najszybciej rozpocząć remont)

Nabywcy decydują się na taką sytuacje mimo komplikacji:

– technicznych:  nie ma wody, ogrzewania lub nie działa szyb windowy

– prawnych: Nabywca nie może zamieszkać w mieszkaniu bez decyzji pozwolenia na użytkowanie

Istnieją dwa przypadki odbioru u deweloperów.

– pierwszy trwa kilkanaście minut wygląda on tak, że Nabywa wchodzi do lokalu zgadza się od razu na bezusterkowy odbiór, czyli nie ma żadnych uwag. Następnie spisywane są liczniki, podpisywany protokół odbioru, przekazywane klucze oraz dokumenty.
– drugi odbiór zajmuje więcej czasu, ale tym samym jest dokładniejszy 

Przedstawiciel dewelopera udziela podstawowych informacji o użytkowaniu mieszkania i budynku, omawiając i sprawdzając:

  • Sprawdzenie komórki lokatorskiej i jej standardu wykończenia, sprawdzenie miejsca postojowego
  • Spisanie liczników elektrycznych, od wody ciepłej i zimnej oraz ciepłomierzy
  • Na koniec odbioru dochodzi do podpisania protokołu odbioru z ewentualnymi z wypisaniem ewentualnych usterek, następnie przekazuje się komplet kluczy i dokumentacji
  • Położenie skrzynek pocztowych, wskazując miejsce ochrony, wózkarni, śmietnika
  • Poprawność działania domofonu, kodu do domofonu, furtki, bramy i szlabanu
  • Wejście do mieszkania\ domu tutaj należy zwrócić uwagę na działanie zamków, poprawność działania i montażu progu
  • Omówienie standardu lokalu np. rodzaj użytego tynku na ścianach, wyjaśnienie jak postępować w sytuacji pojawienia się pęknięć czy rys na ścianach lub innych wad lokalu, które mogą pojawić się w czasie trwania rękojmi
 
Taki rodzaj odbioru jest korzystniejszy dla Nabywcy ponieważ jest bardziej szczegółowy i ukierunkowuje do zadania wielu pytań na które musi odpowiedzieć przedstawiciel Dewelopera.
 
Podsumowując przy odbiorze technicznym lokali najbardziej pomocne dla Nabywcy jest skorzystanie z usług fachowej firma, które zajmują się odbiorami. Firma skrupulatnie od początku do końca przeprowadza odbiór, spisując wszystkie usterki, sprawdza dokumentację projektową, standard wykończenia – zgodnie z Prawem Budowlanym, Normami Budowlanymi i Warunkami Technicznymi. Ponadto firmy specjalizujące się w odbiorach posiadają fachowy sprzęt, jak kamery termowizyjne pozwalające wykonać badania termowizyjne, który pozwala na bardzo dokładne sprawdzenie całego lokalu mieszkalnego/domu.
 

Co należy zrobić jeśli w mieszkaniu pojawiają podczas odbioru pojawiają się usterki i wady?

Wad i usterek w lokalu może być np. pęknięcie ściany, rys na na tynku, rysa na oknie, rys na ramie okiennej, wgniecione i porysowane drzwi, brak pionu, poziomu, płaszczyzny ścian, źle wypoziomowana posadzka, brak dylatacji na posadzce, niepoprawny montaż stolarki okiennej i drzwiowej,  nieodpowiednia wysokość skrzynki na liczniki, zmniejszona powierzchni pokoi, zmiana miejsca zamontowania grzejnika itp.
 
Żadna z w/w wad nie zabrania użytkowa lokalu. W takiej sytuacji po zgłoszeniu usterek do protokołu odbiera się klucze i czeka na naprawę. Następnie deweloper jest zobligowany do wydania oświadczenia o uznaniu wad lub odmowie wraz z wyjaśnieniem. Na oświadczenie Nabywa czeka 14 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli po przekroczeniu 14 dni deweloper nie wyda oświadczenia wady zostają uznane i deweloper musi je naprawić.
 
Naprawa usterek trwa 30 dni od dnia podpisania protokołu, termin może zostać przekroczony, ale wymaga to wyjaśnienia. Po usunięciu usterek praktykowane jest podpisanie protokołu dotyczące usunięcia usterek – dowód na wywiązanie się z ustawowych obowiązków dewelopera.
 
Należy pamiętać, że podczas odbioru najważniejsze jest by zwrócić uwagę na komplet kluczy, ilość i stan techniczny grzejników, głowic termostatycznych, klamek i okien. Powinno się również zwrócić uwagę na uszkodzenia mechaniczne takie jak rysy, obicia i uszkodzenia stolarki okiennej i drzwiowej oraz inne elementy wyposażenia. Jeśli zgłosimy takie usterki po odbiorze mogą okazać się bezpodstawne ponieważ Nabywca ma już dostęp do mieszkanie i mógł sam dokonać takich uszkodzeń. Natomiast jeśli w trakcie remontu lub po samym odbiorze okaże się, że ściany są krzywe posadzka nie jest wypoziomowana można to zgłosić deweloperowi.
 

Co po odbiorze mieszkania ?

Mieszkanie odebrane, ale nie jesteś jeszcze jego właścicielem, do tego potrzebne jest przeniesienie własności.
 
Podczas użytkowania pamiętaj zapoznać się z instrukcją użytkowania obiektu, tak aby nie wprowadzać zmian które mogą przyczynić się do utraty gwarancji. Masz 5 letnią rękojmie i w przypadku wystąpienie  usterek ukrytych, wad materiałowych, możesz zgłosić reklamację.