Jakie kary grożą za brak przeglądów okresowych?

Obowiązek przeprowadzania przeglądów okresowych budynków wynika z ustawy – Prawo budowlane, a za jego niedopełnienie przewidziane są konkretne sankcje – od grzywny za wykroczenie, przez odpowiedzialność karną z art. 91a, aż po odpowiedzialność w przypadku katastrofy budowlanej. W zależności od rodzaju budynku obowiązek zlecania kontroli spoczywa na właścicielu lub zarządcy nieruchomości, a sam przegląd może wykonać wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia. Poniżej wyjaśniamy, czy przegląd budowlany jest obowiązkowy, kto kontroluje przeglądy budowlane oraz co grozi za brak przeglądu budynku.

Podstawa prawna obowiązku przeglądów okresowych

Obowiązek przeprowadzania przeglądów okresowych budynków wynika bezpośrednio z ustawy – Prawo budowlane. Art. 61 tej ustawy nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek utrzymania go w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz zapewnienia bezpieczeństwa jego użytkowania. Art. 62 doprecyzowuje z kolei obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych – wskazuje, jakie elementy podlegają kontroli oraz jak często powinna być ona przeprowadzana. Kontrola może być wykonana wyłącznie przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia, adekwatne do zakresu danego przeglądu.

Jakie przeglądy są obowiązkowe i jak często się je wykonuje

Art. 62 Prawa budowlanego wyróżnia kilka rodzajów obowiązkowych kontroli okresowych, różniących się zakresem i częstotliwością. Poniższa tabela pokazuje najważniejsze z nich.

Warto podkreślić, że przegląd roczny i przegląd pięcioletni nie zastępują się wzajemnie – obowiązują niezależnie od siebie, choć w praktyce można je zlecić i udokumentować podczas jednej wizyty specjalisty. Właściciele budynków mieszkalnych jednorodzinnych są zwolnieni z corocznej kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne, ale nadal obowiązuje ich coroczna kontrola instalacji gazowej i przewodów kominowych oraz przegląd pięcioletni.

Kto może wykonać przegląd okresowy

Przeglądy okresowe mogą wykonywać wyłącznie osoby posiadające odpowiednie uprawnienia, dostosowane do zakresu danej kontroli:

• przegląd ogólnobudowlany (roczny i pięcioletni) – osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności konstrukcyjno-budowlanej,
• przewody kominowe grawitacyjne – mistrz kominiarski,
• przewody kominowe z wymuszonym ciągiem – osoba z uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności,
• instalacja gazowa – osoba z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi lub kwalifikacjami do dozoru i eksploatacji urządzeń gazowych,
• instalacja elektryczna i piorunochronna – osoba z uprawnieniami budowlanymi w specjalności instalacyjnej elektrycznej lub odpowiednimi kwalifikacjami eksploatacyjnymi.

Przegląd wykonany przez osobę bez wymaganych uprawnień nie spełnia wymogu ustawowego, nawet jeśli został formalnie udokumentowany protokołem – w razie kontroli nadzoru budowlanego taki dokument może zostać zakwestionowany, co w praktyce oznacza traktowanie obowiązku jako niespełnionego.

Dlaczego przeglądy okresowe są konieczne

Obowiązek przeprowadzania przeglądów jest podyktowany przede wszystkim bezpieczeństwem mieszkańców i użytkowników budynków oraz ochroną ich mienia. Przeprowadzona w odpowiednim terminie kontrola pozwala w wielu przypadkach wykryć wady i nieprawidłowości, zanim zaczną stwarzać realne zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi. Obowiązkowe kontrole mają znaczenie również dla ochrony środowiska, ponieważ planowanie modernizacji instalacji i elementów budynku zaczyna się właśnie od przeglądu, który wskazuje, co wymaga poprawy.

Jakie kary grożą za brak przeglądów okresowych

Brak przeprowadzania obowiązkowych przeglądów budowlanych może prowadzić do różnych konsekwencji – zarówno finansowych, jak i karnych. Ich dotkliwość rośnie wraz ze skalą i długością trwania zaniedbania oraz realnym zagrożeniem, jakie ono stwarza.

Wykroczenia i mandat karny z art. 93 Prawa budowlanego

Naruszenia formalne związane z dokumentowaniem przeglądów – takie jak brak aktualnego protokołu kontroli czy nieprowadzenie książki obiektu budowlanego – stanowią wykroczenie na podstawie art. 93 Prawa budowlanego, zagrożone grzywną. W przypadku stwierdzenia takiego wykroczenia inspektor nadzoru budowlanego może nałożyć mandat karny w granicach przewidzianych przez przepisy Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia. Jeśli sprawca nie przyjmie mandatu albo naruszenie jest poważniejsze, sprawa trafia do sądu, który może orzec grzywnę do wysokości przewidzianej ustawą.

Odpowiedzialność karna z art. 91a Prawa budowlanego

Poważniejszą podstawą odpowiedzialności jest art. 91a Prawa budowlanego. Długotrwałe niewykonywanie obowiązkowych kontroli może stanowić jeden z przejawów niewypełniania obowiązków wynikających z art. 61 – czyli utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i zapewnienia bezpieczeństwa jego użytkowania – i prowadzić do odpowiedzialności na podstawie art. 91a. Przepis ten przewiduje grzywnę nie mniejszą niż 100 stawek dziennych, karę ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Sam brak przeglądu nie musi automatycznie oznaczać takiej odpowiedzialności – decydujące jest to, czy w konkretnym przypadku doszło do faktycznego zaniedbania obowiązku utrzymania obiektu w należytym stanie lub braku zapewnienia bezpieczeństwa jego użytkowania. Sprawę w tym trybie prowadzi i rozstrzyga sąd. Jeśli stan techniczny budynku stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi albo bezpieczeństwa mienia, nadzór budowlany ma dodatkowo prawo czasowo zakazać jego użytkowania, niezależnie od toczącego się postępowania karnego.

Odpowiedzialność w przypadku katastrofy budowlanej

W skrajnych przypadkach, gdy zaniedbanie przeglądów doprowadzi do katastrofy budowlanej – np. wybuchu gazu czy zatrucia tlenkiem węgla wskutek niesprawnej wentylacji lub instalacji – odpowiedzialność właściciela lub zarządcy budynku może obejmować zarzut nieumyślnego spowodowania śmierci na podstawie art. 155 Kodeksu karnego. Przepis ten przewiduje karę pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat, a jej ostateczny wymiar zależy od okoliczności sprawy ocenianych indywidualnie przez sąd.

Jak wygląda kontrola nadzoru budowlanego (PINB)

Kontrola PINB dotycząca przeglądów okresowych zwykle przebiega według podobnego schematu. Właściciel lub zarządca otrzymuje wezwanie do okazania dokumentacji potwierdzającej wykonanie wymaganych kontroli. Musi wówczas przedstawić aktualne protokoły z przeglądów oraz – jeśli obiekt jej podlega – książkę obiektu budowlanego, prowadzoną w formie papierowej lub w systemie Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego (c-KOB). Obiekty oddane do użytkowania od 1 stycznia 2024 r. mają obowiązek prowadzenia książki od razu w formie elektronicznej, a właściciele i zarządcy pozostałych obiektów mają obecnie czas na przejście na formę cyfrową – termin ten był w 2025 roku wydłużany w kolejnych nowelizacjach Prawa budowlanego, dlatego aktualny stan prawny w tym zakresie warto zawsze zweryfikować przed podjęciem decyzji. Jeśli podczas kontroli PINB stwierdzi nieprawidłowości, wydaje zalecenia pokontrolne wskazujące zakres i termin ich usunięcia – ich niezrealizowanie w wyznaczonym czasie otwiera drogę do sankcji opisanych w poprzedniej sekcji. Więcej o zasadach prowadzenia dokumentacji można znaleźć w naszym artykule o elektronicznej książce obiektu budowlanego.

Brak przeglądu a odszkodowanie z ubezpieczenia

Brak przeglądów może wiązać się również z poważnymi stratami finansowymi w razie wystąpienia szkody. Ubezpieczyciel ma prawo odmówić wypłaty odszkodowania, jeżeli wykaże związek między brakiem obowiązkowego przeglądu a powstaniem szkody – np. pożarem, zwarciem instalacji elektrycznej czy wybuchem gazu – a możliwość takiej odmowy wynika z warunków konkretnej umowy ubezpieczenia. W praktyce oznacza to, że nawet posiadanie polisy nie chroni automatycznie przed skutkami finansowymi zdarzenia, jeśli jego przyczyną był brak wymaganej prawem kontroli, a zapisy polisy przewidują taki wyjątek.

Czy wykonanie przeglądu wystarczy, aby uniknąć kar

Aby uniknąć opisanych wyżej konsekwencji, konieczne jest umówienie wizyty uprawnionego specjalisty i udostępnienie nieruchomości do okresowego przeglądu w terminie wynikającym z przepisów. Właściciele lokali w budynkach wielorodzinnych zwykle nie muszą samodzielnie organizować takiej wizyty – zadanie to spoczywa na zarządcy nieruchomości, który informuje mieszkańców o planowanym terminie przeglądu. Po jego przeprowadzeniu protokół należy przechowywać i udostępnić na żądanie odpowiednim organom, w tym nadzorowi budowlanemu.

Czy można wykonać zaległy przegląd

Tak, zaległy przegląd zawsze warto wykonać jak najszybciej, nawet po upływie terminu. Nie usuwa to automatycznie odpowiedzialności za okres, w którym obowiązek nie był spełniony, ale ogranicza dalsze ryzyko sankcji za trwające zaniechanie i pozwala udokumentować bieżący stan techniczny obiektu. Warto pamiętać: samo wykonanie przeglądu nie kończy obowiązków właściciela lub zarządcy. Jeżeli w protokole wskazano usterki lub zalecenia, powinny zostać usunięte w wyznaczonym terminie. Brak realizacji zaleceń może prowadzić do odpowiedzialności prawnej niezależnie od faktu przeprowadzenia samej kontroli. Niezależnie od obowiązkowych przeglądów okresowych, niezależna kontrola techniczna bywa też przydatna przy odbiorze nieruchomości od dewelopera lub przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym – pozwala ocenić rzeczywisty stan techniczny budynku, zanim staniesz się jego właścicielem lub zarządcą odpowiedzialnym za dalsze przeglądy. Sprawdź, jak wygląda profesjonalny odbiór techniczny mieszkania lub domu, a jeśli szukasz informacji o obowiązkowych kontrolach domu jednorodzinnego, zobacz nasz artykuł o obowiązkowych przeglądach w domu jednorodzinnym.

Podsumowanie

Brak przeglądów okresowych budynku to nie tylko ryzyko techniczne, ale też realna odpowiedzialność prawna – od grzywny za wykroczenie z art. 93 Prawa budowlanego, przez odpowiedzialność karną z art. 91a, aż po odpowiedzialność za nieumyślne spowodowanie śmierci w przypadku katastrofy budowlanej. Dodatkowym ryzykiem jest możliwa odmowa wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela. Terminowe zlecanie przeglądów uprawnionym specjalistom, przechowywanie protokołów oraz konsekwentne usuwanie wykrytych usterek pozwalają uniknąć wszystkich tych konsekwencji.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy przegląd budowlany jest obowiązkowy?

Tak. Obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego budynków wynika wprost z art. 62 Prawa budowlanego i dotyczy zarówno domów jednorodzinnych, jak i budynków wielorodzinnych oraz obiektów użyteczności publicznej, choć zakres obowiązkowych kontroli różni się w zależności od rodzaju obiektu.

Kto kontroluje przeglądy budowlane?

Nadzór nad przestrzeganiem obowiązku przeglądów sprawuje powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego (PINB), który może wezwać właściciela lub zarządcę do okazania protokołów kontroli i innej dokumentacji technicznej obiektu.

Kto jest zobowiązany do zlecenia przeglądu okresowego budynku?

Obowiązek ten spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. W budynkach wielorodzinnych zadanie to najczęściej realizuje zarządca nieruchomości, który organizuje wizytę uprawnionego specjalisty i informuje mieszkańców o jej terminie.

Czy za brak przeglądu grozi więzienie?

W poważniejszych przypadkach tak. Zgodnie z art. 91a Prawa budowlanego, niedopełnienie obowiązku utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku, a sprawę rozstrzyga sąd.

Czy brak protokołu oznacza brak przeglądu?

W praktyce dla nadzoru budowlanego brak protokołu jest traktowany podobnie jak brak wykonania przeglądu, ponieważ to protokół stanowi dowód przeprowadzenia kontroli. Nieprowadzenie lub brak aktualnego protokołu jest samodzielnym wykroczeniem na podstawie art. 93 Prawa budowlanego, niezależnie od tego, czy sama kontrola faktycznie się odbyła.

Czy można zlecić przegląd po terminie?

Tak, zaległy przegląd zawsze warto wykonać jak najszybciej. Nie usuwa to odpowiedzialności za okres zaniechania, ale ogranicza dalsze ryzyko sankcji i pozwala udokumentować aktualny stan techniczny obiektu.

Czy przegląd wykonany przez osobę bez uprawnień jest ważny?

Nie. Kontrolę może przeprowadzić wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia odpowiednie do zakresu danego przeglądu. Protokół sporządzony przez osobę bez wymaganych uprawnień nie spełnia wymogu ustawowego, nawet jeśli formalnie istnieje.

Co grozi za brak przeglądu, jeśli doprowadzi on do śmierci mieszkańca?

W takiej sytuacji właścicielowi lub zarządcy może grozić odpowiedzialność za nieumyślne spowodowanie śmierci na podstawie art. 155 Kodeksu karnego, zagrożone karą pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat, w zależności od okoliczności ustalonych przez sąd.