Kiedy jest najlepszy czas na przegląd techniczny budynku?

Najlepszy termin przeglądu budynku w pierwszej kolejności wyznaczają przepisy Prawa budowlanego, a nie pora roku – kontrolę roczną i pięcioletnią trzeba wykonać z zachowaniem wymaganej częstotliwości, niezależnie od pogody. W praktyce jednak wybór momentu na wykonanie poszczególnych elementów przeglądu ma znaczenie: inne czynniki przemawiają za wiosną i latem, inne za jesienią, a jeszcze inne trzeba uwzględnić, gdy termin kontroli wypada zimą. Sprawdzamy, kiedy zrobić przegląd budynku, aby był on jednocześnie zgodny z przepisami i rzetelny merytorycznie.

Czym jest obowiązkowa kontrola techniczna budynku?

Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego ma obowiązek poddawać go okresowej kontroli co najmniej raz w roku. Kontrola ta obejmuje sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działanie czynników występujących podczas użytkowania obiektu, instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, a także instalacji gazowych oraz przewodów kominowych – dymowych, spalinowych i wentylacyjnych. Niezależnie od tej corocznej kontroli, art. 62 ust. 1 pkt 2 nakłada obowiązek przeprowadzania co najmniej raz na pięć lat szerszej kontroli, obejmującej m.in. stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu, jego estetykę oraz otoczenie, a także instalację elektryczną i piorunochronną.

Wyniki kontroli odnotowuje się w dokumentacji obiektu, która – w zależności od daty jej założenia – prowadzona jest w formie papierowej książki obiektu budowlanego albo jako Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (c-KOB). Nie każdy budynek ma już obowiązek prowadzenia dokumentacji w formie cyfrowej, dlatego warto zweryfikować, która forma dotyczy danej nieruchomości.

Co decyduje o terminie kontroli rocznej i pięcioletniej?

Przepisy nie wskazują konkretnego miesiąca, w którym należy przeprowadzić kontrolę roczną czy pięcioletnią – nakazują jedynie zachowanie odpowiedniej częstotliwości, czyli wykonywanie kontroli nie rzadziej niż raz w roku lub raz na pięć lat. W praktyce najczęściej przyjmuje się datę poprzedniej kontroli danego typu jako punkt odniesienia dla kolejnej. Oznacza to, że dla jednego budynku najlepszy termin przeglądu budowlanego może przypadać na styczeń, dla innego na sierpień – w obu przypadkach obowiązek jest taki sam i musi zostać dotrzymany niezależnie od panujących warunków atmosferycznych.

To, że przepisy nie wiążą terminu kontroli z porą roku, nie oznacza jednak, że pora roku jest bez znaczenia dla jakości i zakresu samej kontroli. Część elementów podlegających ocenie – w szczególności dach, elewacja i balkony – łatwiej i dokładniej sprawdzić w warunkach, gdy nie przeszkadzają w tym śnieg, lód czy oblodzone powierzchnie.

Wiosna i lato – zalety dla oceny dachu i elewacji

Dach i elewacja należą do elementów budynku bezpośrednio narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne, dlatego ich stan techniczny podlega ocenie w ramach corocznej kontroli. Przegląd dachu po zimie, wykonany wiosną lub latem, pozwala rzetelnie ocenić m.in.:

• obróbki blacharskie,
• mocowanie i stan pokrycia dachowego (dachówek, blachy, papy),
• stan kominów ponad dachem,
• wyłazy dachowe,
• ławy kominiarskie i inne elementy zapewniające bezpieczne poruszanie się po dachu,
• bariery przeciwśniegowe,
• instalację odgromową w części znajdującej się na dachu.

Wiosna i lato sprzyjają tej ocenie z kilku powodów: brak śniegu i lodu ułatwia obejrzenie całej powierzchni dachu i elewacji, sucha nawierzchnia zwiększa bezpieczeństwo pracy na wysokości, a po sezonie zimowym łatwiej dostrzec świeże uszkodzenia – pęknięcia tynku, odpryski elewacji czy przemieszczone elementy pokrycia – zanim zdążą się pogłębić pod wpływem kolejnych opadów. Dobra widoczność ułatwia też ocenę uszczelnień balkonów, tarasów oraz odprowadzenia wody opadowej.

Z tego względu wielu zarządców i inspektorów budowlanych planuje kontrolę budynku przed zimą oraz ocenę elementów zewnętrznych na wiosnę lub lato, nawet jeśli ustawowy termin kontroli rocznej wypada w innym miesiącu – co jest dopuszczalne, o ile kontrola zostanie przeprowadzona nie później niż wymaga tego przepis.

Jesień – czas na przygotowanie do sezonu grzewczego

Jesień to okres, w którym warto zwrócić szczególną uwagę na elementy budynku bezpośrednio związane z nadchodzącym sezonem grzewczym. Drożność rynien i odpływów dachowych po opadaniu liści, stan izolacji przewodów instalacji grzewczej czy szczelność stolarki okiennej to zagadnienia, które najlepiej sprawdzić, zanim spadnie temperatura i rozpocznie się intensywne ogrzewanie budynku. Tego rodzaju przegląd budynku przed zimą ma charakter praktyczny i eksploatacyjny – nie zastępuje ustawowej kontroli rocznej, ale dobrze ją uzupełnia, zwłaszcza jeśli termin kontroli ustawowej wypada w innej porze roku.

Zima – ograniczenia i możliwości kontroli technicznej

Jeśli ustawowy termin kontroli rocznej lub pięcioletniej wypada zimą, kontrolę trzeba przeprowadzić mimo trudniejszych warunków – przepisy nie przewidują tu wyjątku. Zima nie sprzyja kompleksowej ocenie elementów zewnętrznych budynku, jednak pozwala wykryć niektóre problemy eksploatacyjne ujawniające się wyłącznie w niskich temperaturach, takie jak zacieki, mostki termiczne czy niewłaściwe działanie instalacji grzewczej. W tym sensie zima ma swoją odrębną wartość diagnostyczną, mimo że utrudnia ocenę dachu i elewacji.

W przypadku braku możliwości bezpiecznego wejścia na dach pokryty śniegiem lub lodem, inspektor może zastosować inne metody oceny – oględziny z poziomu terenu, z podnośnika lub z wykorzystaniem drona, o ile pozwalają one na rzetelną ocenę stanu technicznego. Jeśli warunki zimowe uniemożliwiają pełną ocenę niektórych elementów, warto to odnotować w protokole i zaplanować dodatkowe oględziny wiosną.

Przegląd kominiarski – kiedy najlepiej go zaplanować?

Kontrola stanu technicznego przewodów kominowych – dymowych, spalinowych i wentylacyjnych – jest wymagana co najmniej raz w roku i musi zostać przeprowadzona przez osobę z uprawnieniami mistrza kominiarskiego lub uprawnieniami budowlanymi odpowiedniej specjalności. To jednak inna czynność niż okresowe czyszczenie przewodów, które podlega odrębnym wymaganiom wynikającym z przepisów przeciwpożarowych: dla palenisk opalanych paliwem stałym co najmniej 4 razy w roku, dla palenisk na paliwo płynne lub gazowe co najmniej 2 razy w roku, a dla przewodów wentylacyjnych co najmniej raz w roku.

Wykonanie kontroli i czyszczenia komina po zakończeniu sezonu grzewczego, a więc zwykle wiosną lub latem, ma praktyczne uzasadnienie – przewody nie są w tym czasie intensywnie użytkowane, co ułatwia dokładną ocenę ich drożności i szczelności bez konieczności przerywania ogrzewania. Dodatkowo ewentualne usterki wykryte poza sezonem grzewczym można spokojnie naprawić z wyprzedzeniem, zamiast szukać wykonawcy jesienią, gdy zapotrzebowanie na usługi kominiarskie rośnie.

Pora roku	Zalety dla przeglądu technicznego	Ograniczenia
Wiosna	widoczne skutki zimy, dobra widoczność elewacji i dachu, umiarkowane temperatury	zmienna pogoda, możliwe opady utrudniające prace na wysokości
Lato	stabilna, sucha pogoda, bezpieczna praca na wysokości, koniec sezonu grzewczego – dobry moment na komin	większe obłożenie firm i inspektorów, upały utrudniające długą pracę na dachu
Jesień	dobry moment na przegląd budynku przed zimą – rynny, izolacja instalacji grzewczej	krótszy czas na naprawy przed zimą, rosnące zapotrzebowanie na usługi kominiarskie
Zima	ujawnia problemy eksploatacyjne widoczne tylko w niskich temperaturach (zacieki, mostki termiczne)	śnieg i lód utrudniają ocenę dachu i elewacji, trudniejsze i mniej bezpieczne warunki pracy na wysokości

Kontrola pięcioletnia – instalacja elektryczna i odgromowa

Kontrola pięcioletnia, oprócz oceny stanu technicznego, przydatności do użytkowania i estetyki obiektu, obejmuje szczegółowe sprawdzenie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. W jej ramach ocenia się m.in. skuteczność ochrony przeciwporażeniowej, rezystancję izolacji przewodów, ciągłość przewodów ochronnych, działanie wyłączników różnicowoprądowych (RCD) oraz stan rozdzielnic, a także wykonuje się pomiary rezystancji uziemienia i ciągłości instalacji odgromowej.

Element kontroli pięcioletniej	Co obejmuje
Instalacja elektryczna	skuteczność ochrony przeciwporażeniowej, rezystancja izolacji, ciągłość przewodów ochronnych, działanie wyłączników RCD, stan rozdzielnic
Instalacja odgromowa	pomiar rezystancji uziemienia, sprawdzenie ciągłości przewodów odprowadzających
Stan techniczny i estetyka obiektu	ocena elementów konstrukcyjnych, przydatności do użytkowania, wyglądu obiektu i jego otoczenia

Czy warto wykonywać dodatkowe przeglądy po ekstremalnych zjawiskach pogodowych?

Niezależnie od obowiązkowych kontroli okresowych warto przeprowadzić dodatkowe oględziny budynku po zdarzeniach, które mogły naruszyć jego stan techniczny, takich jak:

• silne wichury,
• gradobicia,
• intensywne opady śniegu,
• powodzie lub podtopienia,
• pożary w budynku lub jego bezpośrednim sąsiedztwie,
• uderzenie pioruna.

Tego rodzaju przeglądy pozwalają wykryć uszkodzenia, które nie są widoczne podczas codziennego użytkowania budynku – np. naruszoną konstrukcję dachu, uszkodzoną instalację odgromową czy pęknięcia elewacji – zanim doprowadzą do poważniejszej awarii.

Nowoczesne metody wspierające przegląd techniczny budynku

Ocenę stanu technicznego budynku, szczególnie w trudno dostępnych miejscach, coraz częściej wspierają metody diagnostyczne wykraczające poza tradycyjne oględziny. Badania termowizyjne pozwalają wykryć mostki cieplne i miejsca zawilgocone, niewidoczne gołym okiem. Drony ułatwiają oględziny dachów i elewacji wysokich lub trudno dostępnych obiektów, a kamery inspekcyjne umożliwiają ocenę wnętrza przewodów kominowych i innych trudno dostępnych przestrzeni. Zastosowanie tych metod nie zastępuje wymaganej prawem kontroli okresowej, ale może istotnie zwiększyć jej dokładność.

Jak zaplanować terminy przeglądów w ciągu roku?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest prowadzenie dokumentacji obiektu budowlanego – papierowej książki obiektu lub Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego (c-KOB) – z odnotowanymi terminami wszystkich wymaganych kontroli: rocznej, pięcioletniej oraz kominiarskich, i planowanie ich z wyprzedzeniem. Jeśli ustawowy termin kontroli rocznej wypada zimą, a zarządca chce dodatkowo ocenić stan dachu czy elewacji w lepszych warunkach, można rozważyć wykonanie tej części oceny wcześniej, o ile mieści się to w granicach obowiązującego terminu ustawowego.

Wykonanie przeglądu dachu i elewacji wiosną lub latem daje właścicielowi czas na zaplanowanie ewentualnych napraw przed kolejnym sezonem jesienno-zimowym, co pozwala uniknąć awarii w okresie największego obciążenia budynku przez warunki atmosferyczne. Kluczowe jest jednak, aby żadna z wymaganych kontroli nie została przeoczona lub przesunięta poza ustawowy termin – niezależnie od tego, która pora roku byłaby organizacyjnie wygodniejsza.

Najczęściej zadawane pytania

Kiedy wykonać przegląd budowlany, jeśli nie wiadomo, na kiedy przypada termin?

Punktem wyjścia jest sprawdzenie dokumentacji obiektu – książki obiektu budowlanego lub Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego (c-KOB) – w której powinna znajdować się data ostatniej kontroli danego typu. Kolejny przegląd należy zaplanować tak, aby zachować wymaganą przepisami częstotliwość, czyli nie rzadziej niż raz w roku dla kontroli podstawowej i raz na pięć lat dla kontroli pięcioletniej.

Kiedy najlepiej sprawdzać dach i elewację?

Najlepszym momentem jest wiosna lub lato, gdy brak śniegu i lodu pozwala dokładnie ocenić stan pokrycia dachowego, obróbek blacharskich i elewacji, a warunki pogodowe są bezpieczniejsze dla pracy na wysokości. To również dobry czas na przegląd dachu po zimie i wykrycie uszkodzeń powstałych w trakcie sezonu zimowego, zanim się pogłębią.

Czy zimą można przeprowadzić kontrolę techniczną budynku?

Tak, a jeśli ustawowy termin wypada właśnie zimą, kontrolę trzeba przeprowadzić mimo trudniejszych warunków – przepisy nie przewidują tu wyjątku. Jeśli bezpieczne wejście na dach nie jest możliwe, inspektor może zastosować inne metody oceny, np. oględziny z poziomu terenu, z podnośnika lub z wykorzystaniem drona, o ile pozwalają one na rzetelną ocenę stanu technicznego.

Czym różni się kontrola przewodów kominowych od ich czyszczenia?

Kontrola stanu technicznego przewodów kominowych to ocena ich drożności, szczelności i prawidłowości podłączeń, wykonywana co najmniej raz w roku przez osobę z uprawnieniami kominiarskimi. Czyszczenie przewodów to odrębna czynność, wymagana z inną częstotliwością zależną od rodzaju paliwa – od 2 do 4 razy w roku – zgodnie z przepisami przeciwpożarowymi.

Czy jesień to dobry czas na przegląd instalacji grzewczej?

Tak, jesień to praktyczny moment na przegląd budynku przed zimą – sprawdzenie drożności rynien, stanu izolacji instalacji grzewczej i szczelności stolarki okiennej przed rozpoczęciem sezonu grzewczego. Taki przegląd ma charakter eksploatacyjny i uzupełnia, ale nie zastępuje ustawowej kontroli rocznej budynku.

Czy po silnej wichurze lub gradobiciu trzeba wykonać dodatkowy przegląd budynku?

Nie ma takiego automatycznego obowiązku wynikającego z terminarza kontroli okresowych, jednak warto przeprowadzić dodatkowe oględziny po zjawiskach takich jak silne wichury, gradobicia czy intensywne opady śniegu, ponieważ mogą one naruszyć elementy budynku w sposób niewidoczny podczas codziennego użytkowania.

Co grozi za przekroczenie terminu obowiązkowej kontroli technicznej budynku?

Niedotrzymanie wymaganej częstotliwości kontroli rocznej lub pięcioletniej stanowi naruszenie Prawa budowlanego i może skutkować odpowiedzialnością właściciela lub zarządcy obiektu, niezależnie od tego, czy opóźnienie wynikało z warunków pogodowych, czy innych przyczyn organizacyjnych.