Płatność za mieszkanie deweloperskie – systemy rozliczeń i rachunki powiernicze
Przy zakupie mieszkania od dewelopera płatność realizuje się najczęściej w transzach, czyli częściach. System rozliczeń powinna szczegółowo regulować umowa. Uzależniony on jest od źródła finansowania, a także od tego, czy nieruchomość jest na etapie projektowania, czy została ukończona. Przelewy od klientów nie trafiają od razu na konto firmy sprzedającej mieszkania. Ustawa deweloperska zobowiązuje dewelopera do zabezpieczenia przekazanych przez nich środków na tzw. rachunku powierniczym.
Systemy płatności za mieszkanie deweloperskie
Nabywcy mieszkań deweloperskich mają do wyboru kilka systemów rozliczeń. Najpopularniejszy to 20/80, gdzie pierwsza część płatności (wkład własny) wynosi 20% wartości nieruchomości, a kolejne 80% wpłacane jest w różnych transzach. Ich ilość ustalana jest indywidualnie (jedna lub więcej). Inna metoda to 30/70, kiedy deweloper otrzymuje pierwszą wpłatę w wysokości 30% ceny nieruchomości. Istnieje również system 10/90, najbardziej korzystny dla nabywcy, ale mniej dla sprzedającego, stąd deweloperzy niechętnie się na niego godzą. Najczęściej jest on stosowany przy finansowaniu zakupu mieszkania w całości z własnych środków.
Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?
Rachunek powierniczy to rachunek bankowy, który deweloper zobowiązany jest założyć w celu przechowywania środków wpłacanych przez klientów. Ma on chronić pieniądze nabywców nieruchomości – w razie niedokończenia przez dewelopera inwestycji zostaną im zwrócone. Środkami zdeponowanymi na rachunku deweloper nie może rozporządzać do momentu spełnienia określonych warunków, kiedy to zostaną przekazane na jego konto. Pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym nie podlegają zajęciu przez komornika ani nie wchodzą w skład masy upadłościowej. Nie wchodzą również w skład spadku w razie śmierci posiadacza takiego rachunku.
Rodzaje rachunków powierniczych
Ochronę transakcji handlowych zapewniają zamknięte oraz otwarte rachunki powiernicze. To, który zostanie wykorzystany do celów inwestycji, zależy od konkretnego dewelopera i określone jest w umowie.
Na zamkniętym rachunku powierniczym bank przechowuje wpłacane przez klientów pieniądze aż do zakończenia przez dewelopera inwestycji. Na konto firmy deweloperskiej trafiają po przeniesieniu prawa własności na nabywców. Gdyby deweloper ogłosił upadłość, wpłacone kwoty zostaną zwrócone klientom. Zakładając zamknięty rachunek powierniczy, deweloper finansuje jednak inwestycję z własnych środków lub wspomaga się kredytem, a koszt jego zaciągnięcia przekłada się zwykle na wyższe ceny mieszkań.
Deweloperzy częściej stosują natomiast korzystniejsze dla nich otwarte rachunki powiernicze. Rozwiązanie to gwarantuje mu regularne wpływy na konto. W przypadku rachunku powierniczego otwartego pieniądze są wypłacane deweloperowi etapami w trakcie realizacji inwestycji. Ich wypłata deweloperowi jest uwarunkowana wypełnieniem harmonogramu prac. Transz może być od 4 do 10, co znaczy, że każda ma wartość od 10 do 25% całej inwestycji. Przed otrzymaniem każdej z transz deweloper musi przedstawić bankowi podpisany przez kierownika budowy dziennik budowy. Wyróżnia się 3 rodzaje otwartych rachunków powierniczych:
- otwarty rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową – zebrane na koncie środki są objęte ubezpieczeniem. W przypadku gdy deweloper wypłaci z rachunku pieniądze, ale nie dokończy realizacji inwestycji, za zwrot klientowi całej wpłaconej kwoty odpowiada ubezpieczyciel.
- otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową – za wypłatę nabywcom całych przekazanych na rzecz dewelopera kwot w razie niepowodzenia inwestycji będzie odpowiadał bank.
- otwarty rachunek powierniczy bez gwarancji – w tym przypadku nie ma podmiotu, który w razie upadku dewelopera gwarantowałby wypłatę klientom wpłaconych pieniędzy. Jest to więc najmniej bezpieczna forma ochrony. W sytuacji ogłoszenia przez dewelopera upadłości klienci otrzymają zwrot tylko części przekazanych środków – tej, której deweloper nie wydał jeszcze na realizację kolejnych etapów inwestycji.
Jaki jest koszt rachunku powierniczego i kto go ponosi?
Koszty otwarcia i prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego ponosi jego posiadacz, czyli deweloper. Ceny są zróżnicowane w zależności od banku, rodzaju rachunku, a także uzależnione od wielkości wpłat przekazywanych przez klientów na rzecz dewelopera. Otwarcie rachunku to dla firmy deweloperskiej wydatek, który może sięgać nawet 10 tys. zł. Bieżące opłaty mogą natomiast wynieść od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie. Z wyższymi kosztami muszą liczyć się deweloperzy, którzy posiadają otwarte rachunki powiernicze. Wynika to z konieczności kontroli przebiegu prac budowlanych przez bank przed wypłatą kolejnych transz.