Rękojmia na wady mieszkania z rynku wtórnego

Spis treści pokaż

Wady fizyczne mogą dotyczyć tak samo mieszkania z rynku pierwotnego, jak i z wtórnego. Osoby prywatne sprzedające nieruchomości mogą nieraz wręcz w sposób celowy ukryć usterki, chcąc szybko pomyślnie sfinalizować transakcję. Dlatego, choć nie wszyscy mają tego świadomość, ochroną w postaci rękojmi objęci są nie tylko nabywcy mieszkań deweloperskich, ale w także osoby kupujące mieszkania z tzw. drugiej ręki.

Czym jest rękojmia?

Rękojmia stanowi odpowiedzialność sprzedającego względem kupującego za ewentualne wady zbywanej nieruchomości. Prawo do złożenia reklamacji z tytułu rękojmii jest zagwarantowane przez kodeks cywilny. Przysługuje ono przez 5 lat od daty wydania towaru, czyli w przypadku nieruchomości od podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania. Na zgłoszenie wady kupujący z kolei ma 1 rok od momentu jej zauważenia. Najlepiej jednak nie czekać i zrobić ta niezwłocznie po stwierdzeniu nieprawidłowości. Rękojmia nie będzie mieć jednak zastosowania, jeśli nabywca odbierając mieszkanie wiedział o istniejących wadach.

Kodeks cywilny dopuszcza możliwość ograniczenia zakresu rękojmii, a część osób prywatnych chętnie z tego rozwiązania korzysta. Przed podpisaniem umowy kupna mieszkania należy więc dokładnie ją przeczytać, aby sprawdzić, czy nie zawiera zapisu, który uniemożliwiałby lub komplikowałby dochodzenie roszczeń w razie wystąpienia wad.

Wady fizyczne – co kryje się pod tym pojęciem?

Wady fizyczne to nieprawidłowości uniemożliwiające lub utrudniające korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, wpływające na estetykę i obniżenie wartości mieszkania. Rękojmia dotyczy wad, które ujawniły się po odbiorze mieszkania, ale ich przyczyna istniała wcześniej, np. pęknięcia konstrukcyjne, odpadający ze ścian lub sufitów tynk, niedrożna wentylacja. W tym takich wad, które zostały świadomie zatajone przez sprzedającego. Przykładem może być zaklejenie tapetą pleśni, zamalowanie zawilgoceń, wprowadzenie kupującego w błąd odnośnie obecności nowej instalacji elektrycznej czy dopiero co wymienionych rur wodnych.

Wady prawne nieruchomości

O wadzie prawnej mówimy, kiedy zbywający ma ograniczone korzystanie i rozporządzanie nieruchomością lub nie jest jej właścicielem. Rękojmia ma zastosowanie tylko jeśli sprzedający ukrył przed nabywcą istotne informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Są to m. in. sytuacje, gdy mieszkanie jest obciążone hipoteką lub służebnością, pozostaje w nim zameldowana osoba trzecia, wobec nieruchomości toczy się postępowanie egzekucyjne albo położona jest ona w budynku wpisanym do rejestru zabytków.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zanim zdecydujemy się zakupić mieszkanie z rynku wtórnego, zabezpieczamy się, sprawdzając jego stan prawny w rejestrze ksiąg wieczystych. Zwykle w pełni ufamy informacjom, które znajdują się w tym dokumencie. W przypadku wystąpienia rozbieżności między ujawnionym w księdze stanem prawnym a stanem faktycznym chroni nas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to zapisana w Ustawie o Księgach Wieczystych i Hipotece gwarancja ochrony praw nabywcy wynikających z treści księgi. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych obowiązuje, jeśli zostaną spełnione jednocześnie 4 warunki:

nabywca podpisując umowę kupna mieszkania nie wiedział o wadach i nie mógł w łatwo dotrzeć do informacji o ich obecności
umowa miała formę aktu notarialnego
prawo własności zostało przeniesione odpłatnie
zbywca w momencie sprzedaży był wpisany w księdze jako właściciel

Rękojmia nie ma zastosowania, gdy w księdze wieczystej widnieje informacja o wniosku o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o kasacji, apelacji bądź przestroga o niezgodności stanu prawnego deklarowanego w księdze ze stanem faktycznym.

Kiedy i jak zgłosić wady z tytułu rękojmi?

Na zgłoszenie usterek mamy rok od ich stwierdzenia. Zgłoszenie reklamacji – dokładny opis wady ze wskazaniem roszczenia – powinno zostać dostarczone zbywcy w formie pisemnej. Najlepszym rozwiązaniem jest wysłanie go listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Jeśli wada fizyczna jest usuwalna, w pierwszej kolejności powinniśmy oczekiwać zadośćuczynienia poprzez likwidację usterki. Dopiero wtedy, gdy usunięcie wady będzie nieskuteczne i ponownie się ona ujawni, można wysunąć wobec zbywcy inne roszczenie np. obniżenia ceny. Adresat na ustosunkowanie się do naszej korespondencji ma standardowo 14 dni. Termin ten może jednak ulec wydłużeniu.