Rękojmia nieruchomości od dewelopera – co obejmuje i czym różni się od gwarancji?

Spis treści pokaż

Rękojmia to forma odpowiedzialności sprzedawcy (dewelopera) wobec klienta za wady nieruchomości. Dotyczy nieprawidłowości, których występowania kupujący nie był świadomy w chwili odbioru technicznego. Wielu nabywców błędnie utożsamia ten instrument prawny z gwarancją. Tymczasem obie formy ochrony praw konsumentów różnią się, m. in. czasem obowiązywania oraz podmiotem, który odpowiada za powstanie wad.

Jakie wady obejmuje rękojmia?

Rękojmia obejmuje wady fizyczne nieruchomości. Wady fizyczne to niezgodności z umową, nieprawidłowości, które uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości, wpływają negatywnie na komfort jej użytkowania i powodują obniżenie jej wartości. Należy podkreślić, że rękojmi podlegają wady fizyczne, o których istnieniu nabywca nie wiedział i nie zgłosił w trakcie odbioru mieszkania. Są to również wady początkowo niewidoczne (ukryte), które ujawniły się wraz z upływem czasu, podczas eksploatacji lokalu. Muszą one powstać w sposób naturalny, gdy nieruchomość jest użytkowana zgodnie z jej przeznaczeniem. Jakie wady można zatem wskazać jako te, które zostaną naprawione na podstawie rękojmi? Między innymi przeciekająca instalacja wodno-kanalizacyjna, odpadający tynk z sufitu, pęknięcia ścian, nieszczelna stolarka okienna i drzwiowa, przeciekający dach, niesprawny system ogrzewania.

Rękojmia dotyczy również wad prawnych. To sytuacje, gdy sprzedający nie jest uprawniony do rozporządzania lokalem, ponieważ jest on własnością osoby trzeciej, osoba taka ma prawa do lokalu lub rozporządzanie lokalem zostało ograniczone na mocy orzeczenia sądu. W przypadku mieszkań od deweloperów wady prawne szczęśliwie należą do rzadkości.

Jakie wady nie będą usunięte w ramach rękojmi?

Wada, która była wykryta w momencie wydawania nieruchomości, nie podlega rękojmi, podlega usunięciu w ramach odbioru technicznego . Mowa tu o niezgodnościach z umową takich jak niewłaściwa liczba bądź układ pomieszczeń oraz usterkach np. porysowane szyby w oknach czy wgniecenia stolarki. Właśnie z tego powodu istotnym jest, aby dokonać dokładnych oględzin poszczególnych elementów lokalu podczas odbioru technicznego. Rękojmia nie dotyczy ponadto usterek powstałych z winy nabywcy oraz takich, które nie powstały wskutek zwyczajnego użytkowania nieruchomości. Jako przykład można wskazać zawilgocenie ścian na skutek zalania, które spowodowane zostało zaniedbaniem mieszkańców lokalu lub sąsiadów.

Rękojmia a gwarancja – różnice

Usunięcia wad wykrytych po odbiorze mieszkania lub domu kupujący ma prawo żądać na podstawie rękojmi, lub alternatywnie gwarancji. Obydwa instrumenty prawne funkcjonują obok siebie i to od nabywcy zależy, z którego z nich chce skorzystać. Jednak to rękojmia daje większe możliwości dochodzenia swoich roszczeń.

Gwarancja jest udzielana przez dewelopera dobrowolnie. Jej zakres i termin obowiązywania zawarte są w umowie deweloperskiej. W przypadku gwarancji to, czy dany element będzie nią objęty, uzależnione jest najczęściej nie od dewelopera, ale od producenta konkretnego materiału czy sprzętu. Jeśli w postanowieniach umowy nie ma żadnej wzmianki o gwarancji, należy z tego wywnioskować, że mieszkanie nie zostało nią objęte. Rękojmia jest natomiast obowiązkowa – prawo do reklamacji na podstawie rękojmi wynika z przepisów kodeksu cywilnego, a odpowiedzialność za wady ponosi sam sprzedawca, czyli w tym przypadku deweloper.

Rękojmię odróżnia od gwarancji dłuższy okres obowiązywania. Nabywca może dochodzić swoich roszczeń z tytułu rękojmi przez 5 lat. Okres ten liczony jest od dnia podpisania protokołu odbioru mieszkania. Termin obowiązywania gwarancji ustalany jest przez gwaranta (np.1 rok), a jeśli nie zostanie określony w umowie, przyjmuje się, że wynosi 2 lata.

Czego można oczekiwać w ramach rękojmi?

Z tytułu rękojmi mamy prawo żądać usunięcia przez dewelopera zaistniałej wady fizycznej w określonym terminie. Jeśli z powodu usterki ponieśliśmy szkodę i jesteśmy w stanie wykazać jej związek z usterką, możemy dodatkowo ubiegać się o odszkodowanie. Taka sytuacja może wystąpić np. po zalaniu mieszkania wskutek nieszczelności dachu. Uszkodzone zostaną meble i wykończone ściany wewnętrzne mieszkania. Inne, alternatywne, roszczenia, do jakich jako nabywcy mamy prawo, to obniżenie ceny nieruchomości lub odstąpienie od umowy deweloperskiej i otrzymanie zwrotu pieniędzy. Gdy wada okaże się nieusuwalna, przedstawienie tych oczekiwań wydaje się wyjściem z problematycznej sytuacji. Odstąpienie od umowy jest jednak możliwe tylko w przypadku wady istotnej, czyli czyniącej nieruchomość niezdatną do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem lub w znaczącym stopniu utrudniającej to użytkowanie.