Umowa rezerwacyjna mieszkania deweloperskiego – cel i zobowiązania
Warunki dokonywania rezerwacji przy zakupie mieszkań i domów od deweloperów zostały określone w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowej ustawie deweloperskiej. Ustawa została uchwalona 20 maja 2021 r., a weszła w życie 1 lipca 2022 r. Wcześniejsze regulacje prawne nie obejmowały kwestii umów rezerwacyjnych. Obowiązywała w tym zakresie zasada swobody zawierania umów, przez co deweloperzy mogli zamieszczać postanowienia niekorzystne dla rezerwujących.
Do czego zobowiązuje umowa rezerwacyjna mieszkania od dewelopera?
Umowa rezerwacyjna rodzi zobowiązanie po stronie dewelopera, że ten przez określony czas nie zawrze umowy dotyczącej nieruchomości wybranej przez rezerwującego z innym zainteresowanym. Dla rezerwującego zwykle nie jest wiążąca – potencjalny nabywca ma prawo praktycznie w każdej chwili z niej zrezygnować. Deweloper może jednak umieścić w dokumencie zapis o obowiązku uiszczenia opłaty rezerwacyjnej.
Ile wynosi opłata rezerwacyjna?
Opłata zgodnie z ustawą nie może wynosić więcej niż 1% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. Należy ją przekazać na rachunek bankowy dewelopera. Opłata zaliczana jest na poczet ceny sprzedaży nieruchomości. Po podpisaniu umowy deweloperskiej deweloper zobowiązany jest przelać ją na mieszkaniowy rachunek powierniczy w ciągu 7 dni. We wskazanych w ustawie sytuacjach, gdy to nie z winy nabywcy nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi.
Jakie informacje muszą znaleźć się w treści umowy?
Zgodnie z nową ustawą deweloperską umowa rezerwacyjna musi określać strony umowy, cenę mieszkania lub domu wybranego przez rezerwującego, jego powierzchnię użytkową – w tym powierzchnię i układ poszczególnych pomieszczeń, wysokość opłaty rezerwacyjnej – jeśli została przewidziana w umowie. Konieczne jest określenie czasu, przez który lokal zostanie wyłączony z oferty sprzedaży, wskazanie położenia mieszkania w budynku wielorodzinnym. Standardowo musi pojawić się data i miejsce podpisania umowy. Dodatkowo umowa może uwzględniać inne postanowienia, wśród nich zobowiązania stron wynikające z zawieranej później umowy deweloperskiej, np. ustalenie standardu prac wykończeniowych czy zasad płatności.
W jakiej formie zawiera się umowę rezerwacyjną?
Umowa rezerwacyjna musi zostać zawarta w formie pisemnej, w przeciwnym razie uznawana jest za nieważną. Ustne bądź mailowe ustalenia nie mają więc w świetle przepisów mocy wiążącej. Umowa podpisywana jest zwykle w biurze sprzedaży dewelopera, nie wymaga sporządzania aktu notarialnego. Jeśli strony nie mogą spotkać się osobiście, może być również zawarta w formie elektronicznej i sygnowana podpisem kwalifikowanym lub podpisem poświadczonym przez notariusza.
Na jaki czas można zarezerwować mieszkanie?
W ustawie nie został wskazany okres, na jaki wybrana nieruchomość ma pozostać wyłączona z oferty sprzedaży. Strony muszą ustalić go we własnym zakresie oraz uwzględnić w zapisach umowy. W większości przypadków umowa rezerwacyjna podpisywana jest na kilka tygodni. Jako termin wygaśnięcia umowy należy wskazać konkretną datę, ewentualnie przyszłe oraz pewne zdarzenie. Ustawa stanowi, że w przypadku oczekiwania przez nabywcę na decyzję kredytową przy określaniu czasu trwania umowy należy uwzględnić okres potrzebny do jej uzyskania. Ewentualne przedłużenie czasu rezerwacji wymaga sporządzenia aneksu do umowy.
Przedstawienie prospektu i informowanie o zmianach obowiązkiem dewelopera
Jeśli deweloper nie dopełni obowiązku informowania, nabywcy należy się zwrot opłaty rezerwacyjnej, jeśli była taka wpłacana. Dodatkowo może on również wystąpić o odszkodowanie od dewelopera na zasadach ogólnych.