Wynajmujący i najemca mieszkania – prawa i obowiązki
Decyzja o wynajmie mieszkania to zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy spory stres i niewiadoma. Najemcy często narzekają na warunki panujące w zajmowanych lokalach, podwyżki czynszów czy naruszanie prywatności przez właścicieli, zaś wynajmujący skarżą się na brak terminowości w uiszczaniu opłat przez czy niszczenie wyposażenia mieszkania. Aby zmniejszyć ryzyko wystąpienia nieporozumień i konfliktów, strony powinny podpisać umowę najmu, w której zostaną określone wszystkie warunki. Zarówno wynajmujący nieruchomości, jak i najemcy muszą znać prawa i obowiązki swoje oraz drugiej strony umowy i je respektować.
Obowiązki wynajmującego mieszkanie
Lokal przekazywany najemcy powinien być w stanie nadającym się do zamieszkania, a standard wykończenia i wyposażenia zgodny z wcześniejszymi ustaleniami. Po stronie wynajmującego leży bieżąca naprawa usterek, które nie powstały z winy najemcy. Do takich usterek zaliczymy np. przeciekający kran czy nieszczelną instalację gazową. Obowiązkiem właściciela jest poszanowanie prywatności najemcy, co oznacza, że niedopuszczalne jest wchodzenie do mieszkania i przebywanie w nim pod nieobecność najemcy. Wyjątek stanowi sytuacja, kiedy wystąpi awaria wywołująca szkodę lub stanowiąca bezpośrednie zagrożenie jej powstania. Przykładowo będzie to, zalewanie mieszkania przez pękniętą rurę bądź ulatnianie się gazu. Taka niezapowiedziana wizyta powinna się odbyć w obecności policji lub straży miejskiej. Najemca musi opłacać podatek od dochodu z najmu. Obecnie podatek ten jest w formie ryczałtowej i wynosi 8,5% dla przychodów do kwoty 100 000 zł. Po przekroczeniu tej kwoty stawka wzrasta do 12,5%. Od 2023 r. właściciel zobowiązany jest również do przedstawienia najemcy przy podpisywaniu umowy świadectwa energetycznego. Określa ono wysokość zapotrzebowania mieszkania na energię, dzięki czemu najemca wie, na jakie w przybliżeniu koszty zużycia powinien się przygotować. Właściciel, który wynajmuje lokal bez świadectwa charakterystyki energetycznej, naraża się na karę grzywny.
Prawa wynajmującego mieszkanie
Obowiązki najemcy mieszkania
Najemca przede wszystkim musi terminowo płacić wynajmującemu czynsz, za udostępnianie lokalu, a także media. Sposób opłacania mediów jest kwestią indywidualną i powinien zostać uregulowany w umowie. Rachunki za prąd i gaz mogą przychodzić na nazwisko właściciela mieszkania, wtedy najemca przekazuje mu środki na opłatę. Inną możliwością jest przepisanie liczników na najemcę. W przypadku większego zużycia niż było prognozowane, najemca musi liczyć się z koniecznością dopłaty. Jednocześnie ma prawo zażądać od właściciela wglądu w rachunki. Najemca zobowiązany jest do użytkowania lokalu w sposób określony w umowie, zachowania odpowiedniego stanu technicznego oraz sanitarnego. Jak każdy mieszkaniec budynku, zobowiązany jest to przestrzegania zasad miru domowego, ciszy nocnej i poszanowania części wspólnych nieruchomości. Nie może też przeprowadzać remontów bez zgody właściciela. Jeśli w mieszkaniu powstaną zniszczenia z winy najemcy, np. rozbicie płytek podłogowych w wyniku upuszczenia czegoś ciężkiego, plamy z rozlanej na kanapie czy wykładzinie kawy, zobowiązany jest on do pokrycia kosztów usunięcia szkody. Zwykle pokrywane są one z wpłaconej przy zawieraniu umowy kaucji. Jak wiadomo, elementy wyposażenia mieszkania z upływem czasu, w wyniku eksploatacji się zużywają, nawet jeśli odpowiednio o nie dbamy. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za niszczenie przedmiotów będące skutkiem ich naturalnego użytkowania, np. lekko przybrudzone lub pożółknięte farby na ścianach, wyblakłe tapety czy wydeptany dywan.
Prawa najemcy mieszkania
Najemca ma prawo do zachowania prywatności w wynajmowanym mieszkaniu. Właściciel nie może więc wchodzić do mieszkania pod jego nieobecność, niedopuszczalne jest przeglądanie rzeczy najemcy. Wizyty właściciela powinny być uzasadnione, zapowiedziane i jak najmniej uciążliwe. Najemca może zapraszać gości, a także posiadać zwierzęta domowe – pod warunkiem, że wynajmujący jednoznacznie nie zastrzeże w umowie, że nie zgadza się na obecność zwierząt. W razie usterek utrudniających użytkowanie mieszkania powstałych bez winy najemcy może on wyznaczyć termin na wykonanie napraw. Jeśli właściciel nie wykona ich we wskazanym czasie i na swój koszt, najemca ma prawo zrobić to we własnym zakresie i zażądać obniżenia czynszu. Podobnie jak wynajmujący najemca w szczególnych sytuacjach ma prawo wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Może skorzystać z tej możliwości, gdy mieszkanie posiada istotne wady fizyczne, o których nie został poinformowany przez właściciela (np. brak ogrzewania, brak instalacji wodnej, duże zagrzybienie).
Co może zrobić właściciel, gdy najemca nie płaci?
Niepłacący czynszu najemca to największa zmora właściciela mieszkania. Brak terminowych płatności może spowodować utratę płynności finansowej właściciela i zadłużenie. Zwłaszcza jeśli wynajem stanowi jego jedyne źródło dochodu lub spłaca kredyt zaciągnięty na zakup mieszkania. Niektórzy, chcąc się szybko uporać z problematycznym lokatorem, uciekają się do radykalnych kroków jak odłączenie mediów w lokalu. Działanie takie jest nielegalne i klasyfikowane jako przestępstwo. Właściciel w świetle prawa nie może również na inne sposoby utrudniać najemcy korzystania z lokalu, np. wymieniając zamki w drzwiach. Jak powinien więc rozwiązać problem nieuczciwego lokatora? Gdy próby ugodowego załatwienia sprawy okazują się bezskuteczne, należy wystosować do najemcy wezwanie do zapłaty całej należności, w którym zostanie wskazany termin na uregulowanie zobowiązania. Kolejną możliwością, gdy najemca zalega z płatnością przynajmniej od 3. miesięcy, jest wypowiedzenie najmu ze skutkiem natychmiastowym. Jeśli lokator mimo to nie reguluje zaległości, nie opuszcza mieszkania, właściciel powinien złożyć do sądu pozew o eksmisję lokatora oraz zapłatę należności. Niestety proces sądowy i przeprowadzenie eksmisji to w polskich realiach długotrwała i stresująca procedura.