klucze

Co należy sprawdzić odbierając mieszkanie? Jak wygląda odbiór techniczny?

Spis treści pokaż

Zakup nowego mieszkania to zazwyczaj jedna z najważniejszych inwestycji w życiu. Formalne przekazanie kluczy przez dewelopera nie oznacza jednak, że wszystko jest w 100% gotowe. Kluczowy etap stanowi odbiór techniczny mieszkania – moment, w którym warto dokładnie zweryfikować, czy lokal jest wykonany zgodnie z projektem, normami oraz zapisami umowy deweloperskiej. Poniżej przedstawiamy kompleksową listę elementów do sprawdzenia, opracowaną w oparciu o Prawo budowlane (Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r., Dz.U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.), Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.) oraz aktualne polskie normy PN-EN.

1. Dokumentacja techniczna i formalna

  • Umowa deweloperska i prospekt informacyjny
    Upewnij się, że otrzymałeś(aś) komplet dokumentów: prospekt informacyjny, umowę deweloperską oraz wszelkie aneksy. Zweryfikuj, czy finalny stan mieszkania (m.in. metraż, liczba pomieszczeń) jest zgodny z tymi dokumentami.
  • Instrukcja użytkowania i konserwacji
    Zgodnie z art. 60 Prawa budowlanego, deweloper powinien przekazać instrukcję dotyczącą prawidłowego użytkowania i konserwacji mieszkania.
  • Deklaracje zgodności materiałów
    Sprawdź, czy masz dostęp do informacji o użytych materiałach: deklaracje zgodności, atesty, aprobaty techniczne. Dokumenty te potwierdzają, że materiały spełniają wymagania aktualnych norm i przepisów.

2. Parametry wymiarowe i stan wykończenia ścian

  • Rodzaj tynku i zgodność ze standardem mieszkania
    Dokonując oględzin ścian, w pierwszej kolejności zwróć uwagę, czy deweloper zastosował taki rodzaj tynku, jaki został określony w umowie lub prospekcie informacyjnym. Każdy rodzaj tynku posiada określone właściwości i musi spełniać przypisane mu wymagania techniczne.
  • Równość i pion ścian
    Ściany powinny być proste i gładkie, bez pęknięć, nalotów czy wykwitów. Sprawdź, czy nie pojawiły się wybrzuszenia ani grudki, świadczące o niestarannym wykonaniu. Dopuszczalne odchyłki od pionu i równości tynku reguluje m.in. norma PN-70/B-10100 (dotyczy tynków zwykłych). Upewnij się również, że kąty pomiędzy płaszczyznami ścian, podłóg i sufitu są faktycznie proste – najlepiej użyć kątownika. Zbyt duże odchylenia mogą utrudnić prawidłowy montaż mebli czy wykończeń w dalszym etapie.
  • Wilgotność ścian
    Przed podpisaniem protokołu odbioru sprawdź, czy ściany oraz sufit są suche i pozbawione plam czy przebarwień mogących wskazywać na podwyższoną wilgotność. W razie wątpliwości można użyć wilgotnościomierza. Nadmierna wilgoć może skutkować rozwojem pleśni i późniejszymi kosztownymi naprawami.
  • Łączenia płyt gipsowo-kartonowych
    Jeżeli w mieszkaniu zastosowano suche tynki z płyt gipsowo-kartonowych, dokładnie przyjrzyj się miejscom łączenia płyt. Pęknięcia i wybrzuszenia w tych obszarach mogą świadczyć o wadliwym spoinowaniu lub ruchach konstrukcyjnych budynku. Należy także zwrócić uwagę, czy wykonawca zachował odpowiednie dylatacje – tj. szczeliny, które pozwalają materiałom pracować (rozszerzać się i kurczyć) pod wpływem zmian temperatury i wilgotności. Ich brak lub niewłaściwe wykonanie może prowadzić do pęknięć konstrukcyjnych, które bywają kosztowne w naprawie i mogą obniżyć walory użytkowe lokalu.

3. Posadzki i podłogi

  • Poziom i równość posadzki
    Odchyłki w poziomie wylewek reguluje m.in. norma PN-B-10110. Praktycznie można je sprawdzić, przykładając łatę posadzkarską do powierzchni podłogi. Zgodnie z przyjętymi zasadami dopuszczalne jest odchylenie do 2 mm na 1 metr i maksymalnie 5 mm na całe pomieszczenie. Zbyt duże różnice w poziomie utrudnią późniejszy montaż paneli, płytek czy parkietu, a także mogą powodować nierówne ułożenie podłóg.
  • Kontrola wilgotności i dylatacji
    Podobnie jak przy ocenie ścian, można użyć wilgotnościomierza, aby określić poziom wilgoci w posadzce. Normy wilgotności są różne w zależności od materiału – dla wylewek betonowych nie powinna ona przekraczać 3%. Sprawdź również, czy wykonawca zachował i odpowiednio zaizolował szczeliny dylatacyjne (np. pianką PCV lub papą), dzięki którym posadzka może swobodnie „pracować” pod wpływem zmian temperatur i wilgotności.
  • Spadki w łazience i na balkonie
    W łazience, zwłaszcza w strefie prysznica, ważny jest spadek posadzki w kierunku odpływu. Powinien on wynosić minimum 1,5 cm na 1 m, a optymalnie nawet 2,5 cm na 1 m, by woda mogła swobodnie spływać. Z kolei na balkonie wylewka powinna zostać wykonana ze spadkiem w stronę zewnętrznej krawędzi – ok. 2 cm na 1 m – co zapobiega zaleganiu wody i powstawaniu zacieków.
  • Jakość ułożonych okładzin
    Jeśli w mieszkaniu znajdują się już panele, płytki czy parkiet, sprawdź, czy powierzchnia jest równa, a szczeliny przy ścianach zostały wykonane prawidłowo (tzw. szczeliny dylatacyjne). Upewnij się, że podłoga nie „klawiszuje” (nie ugina się ani nie wpada w drgania przy stąpaniu). Widoczne luki między elementami czy wykruszenia spoin mogą świadczyć o błędach montażowych.

4. Stolarka okienna i drzwiowa

  • Norma PN-EN 14351-1
    Okna i drzwi zewnętrzne powinny spełniać wymagania dotyczące m.in. izolacji termicznej i akustycznej. Warto upewnić się, że zamontowane produkty posiadają stosowne oznaczenia (np. CE) i deklaracje właściwości użytkowych. Norma PN-EN 14351-1 jest wciąż aktualnym punktem odniesienia w ocenie jakości i parametrów stolarki otworowej, co jest zgodne również z przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.).
  • Okna i drzwi zewnętrzne
    Okna powinny otwierać się i zamykać płynnie, bez uciążliwego hałasu czy zacinania się. Należy też zweryfikować stan ościeżnic – czy nie mają rys, wgnieceń, pęknięć oraz czy same szyby nie są uszkodzone lub porysowane. Zgodnie z aktualnymi wymogami i praktyką rynkową, przynajmniej w pomieszczeniach mieszkalnych, standardem jest funkcja uchyłu skrzydła okiennego. Szczelność okna można sprawdzić tzw. „testem papieru”: przyłożyć podłużny kawałek papieru między skrzydło a ościeżnicę, zamknąć okno i spróbować go wysunąć. Jeżeli wyjmowanie papieru jest łatwe, świadczy to o nieszczelnościach, a tym samym o możliwych stratach ciepła w przyszłości. Drzwi zewnętrzne również muszą otwierać się lekko i bez zacinania, a dodatkowo zapewniać odpowiedni poziom izolacyjności termicznej i akustycznej zgodnie z aktualnymi warunkami technicznymi. Sprawdź mechaniczne uszkodzenia powierzchni skrzydła i ościeżnicy – wszelkie rysy czy wgniecenia należy zgłosić przed odbiorem.
  • Poprawność montażu i regulacja
    Oprócz parametrów samych wyrobów (okien, drzwi) ogromne znaczenie ma jakość montażu. W przypadku stolarki zewnętrznej należy zwrócić uwagę na brak mostków termicznych (przerwy w izolacji cieplnej) oraz właściwe uszczelnienie przestrzeni między ościeżnicą a murem. Drzwi wewnętrzne powinny być wyregulowane tak, aby nie haczyły o podłogę i domykały się bez oporu. Zawiasy, klamki oraz zamki nie mogą stwarzać problemów w codziennym użytkowaniu.

5. Instalacja elektryczna

  • Rozdzielnica i zabezpieczenia
    W nowoczesnych budynkach mieszkalnych standardem są wyłączniki różnicowoprądowe (tzw. „różnicówki”) oraz nadprądowe. Sprawdź, czy rozdzielnica została zamontowana zgodnie z projektem i aktualnymi przepisami (m.in. zgodnie z wymaganiami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.).Upewnij się też, że skrzynka rozdzielcza jest odpowiednio zabezpieczona (np. klapką) i umieszczona na takiej wysokości, by zapobiec przypadkowemu dostępowi dzieci. Po jej otwarciu sprawdź, czy każdy obwód jest szczegółowo i czytelnie opisany, co umożliwia łatwą identyfikację ewentualnych usterek czy przeciążeń.
  • Rozmieszczenie gniazdek i włączników
    Porównaj stan faktyczny z dokumentacją projektową: liczba i rozmieszczenie gniazd elektrycznych i włączników światła powinny ściśle odpowiadać planowi. Zweryfikuj, czy obudowy gniazd i przełączników zostały solidnie przytwierdzone do ścian. Gniazdka, muszą posiadać uziemienie (tzw. bolec ochronny) – to kluczowe dla bezpieczeństwa użytkowników. Należy też zwrócić uwagę na klasę wodoszczelności (IP) osprzętu elektrycznego przeznaczonego do pomieszczeń narażonych na wilgoć.
  • Protokoły pomiarowe i odbioru instalacji
    Instalacja elektryczna powinna być odebrana przez osobę z uprawnieniami, a przeprowadzone pomiary (m.in. rezystancji izolacji przewodów, uziemienia, skuteczności działania wyłączników różnicowoprądowych) muszą zostać udokumentowane w formie protokołów. Brak protokołów zwiększa ryzyko wystąpienia usterek lub awarii zagrażających bezpieczeństwu. W przypadku zauważenia jakichkolwiek nieprawidłowości (np. gniazdka z „luźno” zamocowanym przewodem) należy żądać poprawek zgodnie z umową deweloperską i wymogami Prawa budowlanego (Dz.U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.).

6. Instalacja wodno-kanalizacyjna

  • Szczelność i drożność
    Najprostszy test to napełnienie odpływów wodą – jeżeli woda spływa swobodnie, a wokół rur nie widać przecieków, to znak, że instalacja jest poprawnie wykonana.
  • Zgodność przyłączy z projektem
    Zweryfikuj, czy punkty przyłączeniowe do pralki, zmywarki czy umywalki są w miejscach i na wysokościach wskazanych w dokumentacji.
  • Syfony i uszczelki
    Nieprawidłowo zamontowane syfony mogą prowadzić do wycieków i nieprzyjemnych zapachów.

7. Instalacja grzewcza

  • Grzejniki (PN-EN 442)
    Jeśli budynek jest ogrzewany centralnie, sprawdź zamontowane grzejniki: czy są odpowietrzone, właściwie dobrane do powierzchni (mocy) i czy nie występują widoczne uszkodzenia.
  • Ogrzewanie podłogowe
    W lokalach wyposażonych w „podłogówkę” poproś o protokół z próby szczelności. Upewnij się, że ciepło rozkłada się równomiernie, bez lokalnych „zimnych” stref.

8. Wentylacja i jakość powietrza

  • Kontrola wentylacji grawitacyjnej
    Przykładając kartkę do kratki wentylacyjnej, sprawdzisz, czy jest zapewniony wywiew powietrza. Kanały wentylacyjne muszą być drożne; w razie potrzeby można wykonać pomiary anemometrem.
  • Wentylacja mechaniczna
    Jeśli w budynku zastosowano system rekuperacji, deweloper powinien przekazać protokoły potwierdzające prawidłową wydajność i szczelność instalacji.
  • Zgodność z warunkami technicznymi
    Zgodnie z przepisami (warunki techniczne, § 128–149), w pomieszczeniach narażonych na wilgoć (łazienka, kuchnia) należy zadbać o odpowiednią ilość powietrza wywiewanego.

9. Balkony, tarasy i loggie

  • Hydroizolacja i spadki
    Woda powinna być sprawnie odprowadzana poza krawędź płyty balkonowej. Sprawdź, czy nie gromadzi się w jednym miejscu i nie tworzy kałuż, co mogłoby prowadzić do przecieków.
  • Balustrady i barierki
    Muszą być stabilnie osadzone i mieć odpowiednią wysokość (określoną m.in. w § 298 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury), by zapewnić bezpieczeństwo użytkownikom.

10. Części wspólne i otoczenie

  • Klatki schodowe, windy, hale garażowe
    Zwróć uwagę, czy zostały wykończone w sposób zgodny z prospektem informacyjnym. Ocena tych elementów jest istotna, bo ich stan wpływa na komfort codziennego użytkowania.
  • Drogi dojazdowe i chodniki
    Zagospodarowanie terenu wokół budynku (nawierzchnie, zieleń, oświetlenie) powinno odpowiadać projektowi. Ewentualne braki czy opóźnienia mogą generować utrudnienia w parkowaniu i dostępie do klatek.

11. Kontrola gazowa i kominowa (jeżeli dotyczy)

  • Instalacja gazowa
    Jeśli w lokalu znajduje się kocioł gazowy lub kuchenka gazowa, obowiązkowe są protokoły szczelności i poprawnego montażu. Ich brak może uniemożliwić uruchomienie urządzeń.
  • Przegląd kominiarski
    W budynkach z kominami spalinowymi czy wentylacyjnymi wymagany jest odbiór przez uprawnionego mistrza kominiarskiego. Tak stanowi Prawo budowlane i przepisy szczegółowe w sprawie bezpieczeństwa pożarowego.

12. Dodatkowe protokoły i pomiary

  • Pomiary akustyczne (PN-B-02151)
    W zabudowie wielorodzinnej komfort akustyczny to istotna kwestia. Jeśli inwestycja deklaruje podwyższone standardy wyciszenia, poproś o wyniki pomiarów potwierdzających faktyczne parametry przegród.
  • Inwentaryzacja powykonawcza
    Deweloper może przedstawić dokument, w którym wskazana jest faktyczna powierzchnia i układ mieszkania, potwierdzony pomiarami geodezyjnymi.
  • Charakterystyka energetyczna
    Od 2023 roku obowiązują bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące zapotrzebowania budynku na energię pierwotną (EP). Sprawdź, czy otrzymałeś(aś) świadectwo charakterystyki energetycznej.

13. Audyt termowizyjny i testy szczelności

  • Badanie kamerą termowizyjną
    Coraz więcej osób decyduje się na dodatkowy audyt termowizyjny, który pozwala wykryć ewentualne mostki cieplne, nieszczelności w izolacji oraz źle osadzone okna. Jeśli deweloper deklarował wysokie parametry energooszczędne, warto zweryfikować to badaniem termowizyjnym, zwłaszcza w okresie jesienno-zimowym.
  • Blower door test
    W przypadku budynków energooszczędnych lub pasywnych można przeprowadzić test szczelności powietrznej (ang. blower door test). Dzięki temu sprawdzimy, czy budynek faktycznie osiąga deklarowane parametry dotyczące przenikania powietrza i zachowuje zakładany standard energetyczny.

14. Sprawdzenie elewacji i części zewnętrznych

  • Stan tynku zewnętrznego
    Jeżeli odbierasz mieszkanie w budynku wielorodzinnym, nie zaszkodzi zerknąć na elewację. Sprawdź, czy nie ma pęknięć, zacieków lub śladów zawilgoceń przy oknach. Nawet jeśli formalnie jest to zadanie wspólnoty czy zarządcy, widoczne gołym okiem defekty mogą w przyszłości generować koszty, na przykład w postaci remontów czy częstszych napraw tynku.

  • Tarasy, ogrody, dachy płaskie (w zabudowie szeregowej)
    W przypadku mieszkań z tarasem na dachu, ogródkami czy dużymi tarasami, weryfikacja hydroizolacji oraz odpływów wody opadowej jest kluczowa, by uniknąć zalewania lub powstawania pleśni. Zwróć uwagę na szczelność przy łączeniach z murem – wszelkie nieszczelności mogą w przyszłości prowadzić do uszkodzeń warstw wykończeniowych (np. płytek, papy lub folii w płynie).

  • Ogrodzenie i bramy wjazdowe
    Jeśli mieszkanie posiada wydzielone ogrodzenie (dotyczy to zwłaszcza domów szeregowych czy mieszkań parterowych z ogródkiem), skontroluj, czy:

    • Zostało zamontowane w sposób stabilny i bezpieczny (sprawdź słupki, wypełnienie, łączenia).
    • Brama (jeśli występuje) prawidłowo się otwiera i zamyka, a mechanizm (np. napęd elektryczny) działa bez zacinania.
    • Wysokość i materiał ogrodzenia są zgodne z prospektem informacyjnym czy umową deweloperską.

      W przypadku ogólnodostępnego terenu wokół budynku wielorodzinnego, ogrodzenie jest zwykle elementem części wspólnych. Warto jednak zwrócić uwagę, czy jest ono równe, kompletne i zgodne z opisem inwestycji.

    • Kostka i nawierzchnie utwardzone
      Często deweloperzy prowadzą prace związane z układaniem kostki brukowej na chodnikach, podjazdach czy w innych ciągach komunikacyjnych. Aby uniknąć nierówności i późniejszych poprawek:

      • Sprawdź, czy kostka lub inny materiał nawierzchniowy (płyty tarasowe, płyty chodnikowe) zostały ułożone równo, bez zapadania się lub wybrzuszania.
      • Przyjrzyj się, czy spadki są wyprofilowane odpowiednio do odprowadzania wody, aby nie tworzyły się zastoiny lub kałuże.
      • Oceń, czy fugowanie pomiędzy elementami nie jest wykonane niestarannie lub czy nie ma widocznych spękań, wykruszeń.

        W razie potrzeby sprawdź także, czy woda z kostki spływa do odpowiednich studzienek odpływowych, zamiast zalewać przyległe tereny zielone lub fundamenty budynku.

      • Zieleń i teren wokół budynku
        Jeśli inwestycja obejmuje nasadzenia drzew i krzewów lub zakładanie trawników, zwróć uwagę, czy wykonano je zgodnie z prospektem oraz czy nie ma oznak braku pielęgnacji (zaschnięte rośliny, nieodpowiednio przygotowane podłoże). Wprawdzie nie jest to stricte element odbioru technicznego w rozumieniu Prawa budowlanego, lecz stan terenów zielonych bywa istotny dla ogólnego wrażenia estetycznego i komfortu przyszłych mieszkańców.

      15. Instalacje teletechniczne i multimedialne

      • Okablowanie RTV, Internet, LAN
        Sprawdź, czy poprowadzono odpowiednie okablowanie teletechniczne (gniazda RTV/SAT, gniazda LAN). W nowoczesnych inwestycjach często stosuje się tzw. skrzynki multimedialne, w których zbiega się sieć światłowodowa lub inne przewody telekomunikacyjne.
      • Domofon, wideodomofon
        Warto zweryfikować działanie domofonu (czy wideodomofonu) oraz instalacji alarmowej, jeśli deweloper zapewniał taki standard. Upewnij się, że słuchawka / panel działają prawidłowo i mają odpowiedni zasięg wewnątrz mieszkania.

      Dlaczego warto zadbać o dokładny odbiór techniczny?

      Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to nie tylko formalność. Pozwala zidentyfikować ewentualne wady i usterki, które deweloper powinien usunąć przed podpisaniem protokołu odbioru. W przypadku poważniejszych nieprawidłowości masz prawo żądać ich naprawy w ustalonym terminie, a nawet wstrzymać się z finalizacją odbioru. Dokładne sprawdzenie lokalu chroni Twoje interesy finansowe i zapewnia komfort użytkowania nieruchomości na lata.

      Checklist: 10 najważniejszych kroków przy odbiorze mieszkania

      1. Zweryfikuj dokumentację (umowa deweloperska, prospekt informacyjny, instrukcje).
      2. Sprawdź ściany (rodzaj tynku, równość, wilgotność, dylatacje).
      3. Zbadaj posadzki (poziom, wilgotność, spadki w łazience i na balkonie).
      4. Oceń stolarkę okienną i drzwiową (szczelność, stan szyb, poprawność montażu).
      5. Skontroluj instalację elektryczną (rozdzielnica, zabezpieczenia, protokoły pomiarowe).
      6. Zbadaj instalację wodno-kanalizacyjną (szczelność, drożność, syfony).
      7. Oceń instalację grzewczą (grzejniki, ogrzewanie podłogowe).
      8. Zbadaj wentylację (grawitacyjną lub mechaniczną, drożność i protokoły).
      9. Przejrzyj balkony, tarasy, loggie (hydroizolacja, barierki, spadki).
      10. Zweryfikuj części wspólne (klatki schodowe, windy, garaże), a jeśli dotyczy – instalacje gazowe i kominowe.

      Przestrzeganie tych zasad pomoże w kompleksowym odbiorze mieszkania i zapewni maksymalne bezpieczeństwo oraz komfort użytkowania w przyszłości.

      Skorzystaj z odbioru technicznego z firmą Kedar

      Przeprowadzenie rzetelnego odbioru technicznego mieszkania to najlepszy sposób na upewnienie się, że lokal spełnia wszystkie ustalone standardy, a deweloper wywiązał się z zapisów umowy. W razie jakichkolwiek wątpliwości warto skonsultować się z ekspertami z branży – inżynierem budownictwa, inspektorem nadzoru czy kominiarzem. Koszt takiej usługi może okazać się znikomy w porównaniu z wydatkami związanymi z późniejszymi naprawami ukrytych usterek.

      Jeśli potrzebujesz profesjonalnego wsparcia w zakresie przeglądów budowlanych, kominiarskich, gazowych czy audytów energetycznych, zespół Kedar Uslugi Budowlane oferuje kompleksową pomoc w odbiorach mieszkań. Dzięki naszemu doświadczeniu masz pewność, że wszelkie nieprawidłowości zostaną wykryte na czas, co uchroni Cię przed niepotrzebnym stresem i kosztami.