Kiedy odmówić odbioru mieszkania od dewelopera?
Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera to moment, kiedy nabywca pierwszy raz fizycznie widzi lokal, w który zainwestował oszczędności. Ze względu na możliwość wystąpienia wad i niezgodności z umową procedura odbioru jest dość stresująca. Czasami z różnych powodów mieszkanie nie spełnia oczekiwań kupującego, a w skrajnych przypadkach nawet nie nadaje się do zamieszkania. Odmowa odbioru lokalu to ostateczność. Kiedy możemy czy wręcz powinniśmy odmówić odbioru mieszkania z rynku pierwotnego?
Wady uniemożliwiające użytkowanie mieszkania
Kupującemu przysługuje prawo odmowy odbioru mieszkania, jeśli występują w nim tzw. wady istotne. Są to usterki, które znacznie utrudniają lub całkowicie uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Zalicza się do nich również takie wady, których pozostawienie bez naprawy przyspieszy niszczenie mieszkania i obniży jego wartość. Ani kodeks cywilny, ani ustawa deweloperska nie precyzują jednak, co jest wadą istotną. Wada taka niekoniecznie musi być nieusuwalna. Brak prawnej definicji pojęcia prowadzi nieraz do sporów pomiędzy deweloperami a ich klientami. Informacji na temat nieprawidłowości i uchybień uznawanych za wady istotne dostarczają orzeczenia polskich sądów. Wśród wad istotnych możemy wymienić między innymi brak prawidłowej izolacji przeciwwilgociowej, skutkujący przeciekaniem ścian, niedoprowadzenie instalacji elektrycznej bądź brak przyłączy kanalizacyjnych.
Niezgodność mieszkania z umową deweloperską
Za wadę istotną uznaje się ponadto znaczne odstępstwo od umowy deweloperskiej. Niekiedy nieprawidłowości nie uniemożliwiają użytkowania lokalu, ale rozbieżności między wykonaniem a projektem są na tyle istotne, że dają nabywcy prawo odmowy odbioru. Są to różnice, które miałyby wpływ na decyzję kupującego o zawarciu umowy deweloperskiej, gdyby został o nich przed podpisaniem umowy poinformowany. Chodzi o takie uchybienia jak niezgodność z projektem powierzchni mieszkania (różnica powyżej 2%), układu lub liczby pomieszczeń, usytuowanie mieszkania na innym piętrze, brak balkonu przewidzianego w projekcie czy zastosowanie innych niż planowane materiałów budowlanych.
Wada istotna w protokole odbioru
W razie wykrycia wady istotnej należy odnotować ją w protokole odbioru mieszkania. Inaczej niż w przypadku pozostałych wad, przy zgłaszaniu wady istotnej nie obowiązuje 14-dniowy termin na uznanie lub odrzucenie. Deweloper musi ustosunkować się do tego typu wady już w momencie sporządzania protokołu. Jeśli wadę uzna i jest ją w stanie usunąć, ustala z klientem ponowny termin odbioru mieszkania. W przypadku nieuznania wady nabywca ma prawo odmowy odbioru lokalu, a fakt ten również powinien zostać uwzględniony w protokole. Pod dokumentem, niezależnie od przebiegu sytuacji, muszą znaleźć się podpisy przedstawiciela dewelopera oraz nabywcy. Gdyby deweloper nie dotrzymał ostatecznego terminu usunięcia wady, nabywcy będzie przysługiwało prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Odmowa odbioru mieszkania deweloperskiego – co dalej?
Gdy na skutek odmowy uznania przez dewelopera wady istotnej nabywca nie dokonał odbioru, zgodnie z ustawą należy ustalić nowy wydłużony termin na likwidację tej wady.W ponownym odbiorze podobnie jak w pierwszym uczestniczy nabywca i reprezentant dewelopera, a procedura kończy się podpisaniem kolejnego protokołu.Jeśli podczas drugiego odbioru nabywca znowu zgłosi obecność wady, niezbędne będzie uzyskanie opinii rzeczoznawcy budowlanego w kwestii występowania owej wady istotnej. Na zwrócenie się do eksperta z wnioskiem o przygotowanie opinii kupujący ma miesiąc. Gdy rzeczoznawca potwierdzi istnienie wady istotnej, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej i otrzymania zwrotu wpłaconych środków. Obowiązek pokrycia kosztów wydania opinii spoczywa wówczas na deweloperze. Jeśli natomiast wada istotna nie zostanie stwierdzona przez rzeczoznawcę, ponowna odmowa odbioru mieszkania stanie się nieskuteczna i odstąpienie od umowy nie będzie możliwe. Koszt wykonanej przez rzeczoznawcę usługi obciąży nabywcę.