Księga wieczysta: co to jest, gdzie ją znaleźć i o czym informuje?
Księga wieczysta jest dokumentem dostarczającym najważniejszych informacji o nieruchomości, określającym jej stan prawny. Zapisane są w niej wszystkie czynności prawne, jakie zostały przeprowadzone względem danej nieruchomości. Od dłuższego czasu rejestr ksiąg wieczystych prowadzony jest w wersji papierowej oraz elektronicznej. Jego celem jest zapewnienie bezpieczeństwa podczas obrotu nieruchomościami. Jak sprawdzić księgę wieczystą? Dlaczego jest to istotny krok przed zakupem jakiegokolwiek lokalu lub gruntu i na co zwrócić uwagę?
Jak zbudowana jest księga wieczysta?
Budowa księgi wieczystej jest taka sama dla każdego rodzaju nieruchomości. Dokument składa się z czterech działów, a wszystkie informacje zapisane są w formie tabeli.
Dział I
Dział I podzielony jest na dwie części. W pierwszej z nich znajdują się informacje o rodzaju nieruchomości, dane adresowe i geodezyjne, informacje o powierzchni, liczbie pomieszczeń i kondygnacji, pomieszczeniach przynależnych. Druga część działu I mówi o prawach przysługujących właścicielowi nieruchomości (np. możliwość korzystania z parkingów, przechodzenia przez inne działki), zawiera informacje dotyczące udziału w częściach wspólnych.
Dział II
Dział II zawiera dane o właścicielu nieruchomości oraz sposobie nabycia nieruchomości, a jeśli zostało ustanowione użytkowanie wieczyste, to także o wieczystym użytkowniku. Gdy nieruchomość posiada dwóch lub więcej właścicieli, wpisany jest ich procentowy udział we własności. Zakup nieruchomości, która ma kilku współwłaścicieli, może generować większe trudności z formalnościami.
Dział III
Dział III dostarcza informacji o obciążeniach nieruchomości, takich jak na przykład egzekucje komornicze czy służebności gruntowe. Koniecznie należy zwrócić uwagę na tę część księgi, bo jej zapisy mogą stanowić poważną przeszkodę w zakupie i użytkowaniu nieruchomości.
Dział IV
Dział IV, ostatni, poświęcony jest kolejnemu rodzajowi obciążeń – hipotekom. Jeśli zakup mieszkania, które aktualnie jest sprzedawane, był finansowany kredytem hipotecznym, który nie został jeszcze spłacony, to w tym miejscu widnieje informacja o kredytodawcy i kwocie hipoteki. Jeśli sprzedający ureguluje wszystkie zobowiązania przed podpisaniem umowy sprzedaży, wpis o hipotece powinien zostać wykreślony z księgi. Większość osób nie ma jednak wystarczających środków na szybką spłatę kredytu hipotecznego. Ciążąca na sprzedawanej nieruchomości hipoteka niekoniecznie musi być powodem rezygnacji z zakupu. Jej zakup będzie jednak wymagał wypełnienia dodatkowych obowiązków przez obie strony transakcji.
Co oznacza numer księgi wieczystej?
Numer księgi składa się z ciągu znaków, który dzieli się na trzy części. Pierwsze 4 znaki (cyfry oraz litery) to kod Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, w którym prowadzona jest księga. Kolejne 8 cyfr określa numer księgi zgodnie z repetytorium ksiąg wieczystych w danym sądzie. Ostatnią część stanowi jedna cyfra kontrolna nadawana podczas zakładania księgi. Poszczególne części numeru oddzielone są od siebie ukośnikiem.
Jakie przepisy regulują dostęp do ksiąg wieczystych?
Dostęp do ksiąg wieczystych regulują akty prawne: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece oraz Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym. Zgodnie z tym rozporządzeniem dostęp do ksiąg jest możliwy przez rządową platformę on-line (Elektroniczne Księgi Wieczyste) na podstawie numeru księgi. Wymóg podania numeru stanowi zabezpieczenie przed wglądem osób postronnych, ale jednocześnie pewne utrudnienie dla uczestników transakcji dotyczących nieruchomości – znając wyłącznie adres nieruchomości, nie można uzyskać dostępu do zawartości księgi.
Gdzie otrzymać numer i sprawdzić treść księgi wieczystej?
Uzyskanie wglądu w księgę wieczystą jest niezwykle ważne przed zakupem nieruchomości czy w procesie spadkowym. Numer księgi wieczystej otrzymamy bezpłatnie w sądzie rejonowym, ale warunkiem udostępnienia go jest posiadanie uzasadnionego interesu. Musimy zatem znaleźć sąd właściwy dla położenia nieruchomości i złożyć do niego wniosek o udostępnienie księgi, a także wykazać interes prawny. Do wydziału ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego należy udać się osobiście. Tam w obecności pracownika przejrzymy papierową wersję dokumentu. Możemy również wnioskować o wydanie płatnego odpisu z księgi wieczystej.
Wygodniejszą i szybszą formą sprawdzenia księgi wieczystej jest skorzystanie z Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, czyli internetowego systemu Ministerstwa Sprawiedliwości. Zrobimy to bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z tego rozwiązania, musimy znać już numer księgi. Jeśli rozważamy zakup nieruchomości, o podanie numeru księgi nieruchomości, która ma być przedmiotem transakcji, możemy poprosić obecnego właściciela. Sprzedający nie powinien mieć problemu z przekazaniem tej informacji. Jego odmowa może świadczyć o tym, że ma przed nami coś do ukrycia. W przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego numer księgi wieczystej uzyskamy od dewelopera.
Jak w inny sposób poznać numer księgi?
Istnieją również prywatne strony, zwykle zarejestrowane za granicą, poza UE, które dają możliwości wyszukiwania numeru księgi wieczystej jedynie na podstawie adresu nieruchomości. Dostęp do tych serwisów jest płatny, ale umożliwia pozyskanie nieznanego nam z innych źródeł numeru dokumentu. Otrzymany od takiego usługodawcy numer posłuży do weryfikacji treści księgi w ministerialnym systemie.
Dlaczego analiza treści księgi wieczystej jest tak ważna?
Analiza księgi wieczystej ma zagwarantować bezpieczeństwo zakupu nieruchomości. Dzięki niej mamy pewność, że sprzedający rzeczywiście jest właścicielem oferowanego na sprzedaż lokalu, że nieruchomość jest wolna od roszczeń komorniczych, służebności, że adres i powierzchnia są zgodne z tym, co pokazano podczas oględzin.
Niezapoznanie się z zapisami księgi będzie działać na szkodę kupującego. Jeśli po podpisaniu umowy sprzedaży zostaną ujawnione obciążenia nieruchomości bądź okaże się, że sprzedającemu nie przysługiwało prawo własności, nowy właściciel nie może dochodzić własnych roszczeń, powołując się na nieznajomość treści księgi.
Interesy nabywców nieruchomości, którzy działają w zaufaniu do zapisów księgi, chronione są rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w przypadku stwierdzenia niezgodności pomiędzy faktycznym stanem prawnym a stanem prawnym wynikającym z księgi, treść księgi rozstrzyga na korzyść osoby, która nabyła prawo rzeczowe. Stąd, nawet jeśli po zakupie nieruchomości okazałoby się, że właścicielem jest inna osoba niż wykazana w księdze, dla nowego właściciela nie będzie to powodować żadnych negatywnych konsekwencji.
Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą?
Przepisy prawa nie narzucają obowiązku prowadzenia ksiąg wieczystych dla wszystkich nieruchomości. W związku z tym niektórzy właściciele, np. mieszkań spółdzielczych własnościowych, nie decydują się na ich zakładanie, nie widząc takiej potrzeby. To błąd, bo z pewnych względów warto wpisać nieruchomość do rejestru. Księga wieczysta zawiera szereg ważnych informacji z punktu widzenia potencjalnego nabywcy domu, mieszkania czy działki budowlanej i potwierdza autentyczność sprzedającego. Jeśli dla nieruchomości nie była dotychczas prowadzona księga wieczysta, właściciel ma prawo w dowolnym momencie ją założyć.
Jak założyć księgę wieczystą?
Zakładaniem ksiąg wieczystych zajmują się sądy rejonowe właściwe dla adresu nieruchomości. Aby wpisać nieruchomość do rejestru, musimy wypełnić wniosek na urzędowym formularzu, dołączyć do niego dokument potwierdzający własność oraz wnieść opłatę sądową za założenie księgi i za wpis prawa własności. W zależności od typu nieruchomości wymagane są także inne dokumenty, dla nieruchomości gruntowej – wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej.
Księgę można również założyć podczas wizyty u notariusza, ale w tym przypadku formalności dopełnimy wyłącznie przy okazji dokonywania innych czynności, których przedmiotem jest dana nieruchomość. Zwykle robi się to przy podpisywaniu aktu notarialnego umowy sprzedaży. Gdy już założymy księgę, musi być ona aktualizowana, czyli każda czynność prawna z udziałem nieruchomości wymaga potwierdzenia wpisem.
Czy będą zmiany w dostępie do ksiąg wieczystych?
Aktualne zasady dostępu do ksiąg wieczystych nieco ograniczają poszukujących informacji o nieruchomości. Aby ułatwić dostęp do dokumentu, który z zasady jest jawny, pojawiają się pewne propozycje zmian w przepisach. Pierwszą jest zniesienie wymogu interesu prawnego, którego wykazanie może w niektórych sytuacjach stanowić trudności (np. w procesie zakupu mieszkania). Kolejna propozycja to udostępnienie wyszukiwania ksiąg wieczystych na podstawie adresu dla każdego obywatela. Druga propozycja budzi jednak wątpliwości dotyczące ochrony danych osobowych i wymaga zastosowania odpowiednich rozwiązań technologicznych, które zapewnią pełne bezpieczeństwo informacji.
Dlaczego warto prześwietlić księgę wieczystą przy przeglądzie mieszkania z rynku wtórnego?
Przed ostatecznym odbiorem mieszkania kupionego na rynku wtórnym warto bezwzględnie sprawdzić aktualny stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej. Najlepiej uzyskać świeży odpis lub wydruk potwierdzony przez sąd (elektroniczny lub papierowy) obejmujący działy I–IV. Szczególną uwagę zwróćmy na wpisy w dziale II (tożsamość właściciela i ewentualne współwłasności) oraz w działach III i IV – czy nie figuruje tam np. hipoteka, służebność gruntowa czy postępowanie egzekucyjne. W razie wykrycia jakichkolwiek obciążeń albo rozbieżności z wcześniejszymi ustaleniami należy uzgodnić z notariuszem i sprzedającym ich wykreślenie lub zawarcie odpowiednich klauzul zabezpieczających interes kupującego już w akcie notarialnym. Pamiętajmy, że zawartość księgi wieczystej ma charakter wiążący, a pominięcie jej weryfikacji może wywołać poważne konsekwencje prawne i finansowe dla nowego właściciela.