Pomiar powierzchni użytkowej mieszkania
Powierzchnia użytkowa jest jednym z najistotniejszych czynników przy zakupie mieszkania lub domu. W stanowiącym załącznik do umowy deweloperskiej prospekcie informacyjnym musi znaleźć się zarówno informacja o powierzchni użytkowej całego lokalu, jak i poszczególnych pomieszczeń. Deweloper może wskazać także normę pomiaru powierzchni. Ustawa deweloperska dopuszcza niewielkie odstępstwa między metrażem projektowanym a podwykonawczym.
Pomiar powierzchni mieszkania z rynku pierwotnego
Wielu nabywców nieruchomości podczas odbioru technicznego samodzielnie dokonuje pomiaru powierzchni. Wynika to z obawy, że deweloper może świadomie zawyżyć metraż mieszkania lub domu w ostatecznej umowie przekazania własności, aby osiągnąć większy zysk ze sprzedaży. Kupujący ma pełne prawo do weryfikacji metrażu, ale nie jest to czynność konieczna. Przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie pomiarów powierzchni lokalu dokonuje niezależny geodeta, wyposażony w precyzyjny sprzęt. Jest on bezpośrednio odpowiedzialny za dokładność pomiarów, więc prawdopodobieństwo jakichkolwiek przekłamań jest naprawdę znikome.
Różnice pomiędzy powierzchnią projektową a powykonawczą
Metraż oddawanego mieszkania może się w nieznacznym stopniu różnić od zapisanego w umowie deweloperskiej. Za dopuszczalną przyjmuje się rozbieżność do 2% powierzchni użytkowej. Deweloperzy niejednokrotnie zamieszczają w niej zapisy niekorzystne dla kupujących. Często zobowiązują klientów do dopłaty za mieszkanie o powiększonej powierzchni, zaś klientom nie przysługuje obniżenie ceny, gdy powierzchnia lokalu jest mniejsza niż wskazana w umowie. Dlatego należy przeanalizować umowę i zadbać też o to, aby znalazł się w treści zapis o możliwości odstąpienia od niej w przypadku dużej rozbieżności pomiędzy metrażem projektowanym a faktycznym. W prospekcie informacyjnym stanowiącym załącznik do umowy powinna zostać również podana norma pomiaru powierzchni.
Pomiar powierzchni mieszkania z rynku wtórnego
Nieco inaczej sytuacja wygląda przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym, kiedy to metraż jest podawany przez właściciela. Zgodnie z ustawą o własności lokali powierzchnia może uwzględniać również pomieszczenia przynależne, np. piwnicę lub komórkę. Warto więc dokonać pomiarów we własnym zakresie. Wykazanie, że powierzchnia użytkowa mieszkania jest faktycznie mniejsza niż zadeklarowano, może pomóc w negocjacji ceny.
Czym jest norma pomiaru powierzchni?
Normy pomiaru należą do norm budowlanych. Treść norm pomiaru jest ogólnodostępna, ale zapoznanie się z nią wymaga opłaty. Udostępnianie są osobom zainteresowanym przez Polski Komitet Normalizacyjny, posiadający do nich autorskie prawa majątkowe, a zamówić je można drogą elektroniczną. Bezpłatny dostęp do norm ze swojej branży mają osoby z odpowiednimi uprawnieniami w zakresie budownictwa i architektury. Stosowanie norm pomiaru jest dobrowolne, aczkolwiek zalecane. Jeśli jednak dana norma zostanie wskazana przez dewelopera w dokumentach sprzedaży mieszkania, ma on obowiązek się jej przestrzegać.
Jaka jest aktualna norma pomiaru powierzchni?
Najnowsza norma pomiaru powierzchni to PN-ISO 9836:2022-07. Norma ta narzuca kilka podziałów powierzchni. Aby lepiej zrozumieć temat, wyjaśnimy podstawowe pojęcia i podziały zawarte w normie.
Podział powierzchni w nieruchomościach
Powierzchnie dzielimy na:
– zamknięte ze wszystkich stron i przykryte,
– zamknięte z trzech stron i przykryte np. loggie,
– ograniczone elementami budowlanymi takimi jak balustrada, poręcz, lecz które nie są przykryte.
Inny podział powierzchni to:
– powierzchnie użyteczne,
– powierzchnie nieużyteczne, czyli powierzchnie obejmujące cześć powierzchni użytkowej lub powierzchni ruchu, której ze względów funkcjonalnych nie można w pełni wykorzystać zgodnie z przepisami.
Podstawowe definicje powierzchni
Powierzchnia całkowita jest to powierzchnia mierzona po obrysie zewnętrznym budynku, czyli po obrysie ścian zewnętrznych, lub elementów ograniczających, np.balustrady.
Powierzchnia dostępna dla użytkowników to nieograniczona w żaden sposób część powierzchni użytkowej lub powierzchni ruchu.
Powierzchnia konstrukcji to powierzchnia stałych elementów budowlanych, w tym powierzchnia elementów ograniczająca przestrzenie niezamknięte.
Powierzchnia netto to powierzchnia ograniczona przez stałe elementy zamykające lub ograniczające.
Powierzchnia nieużyteczna to część nieruchomości o właściwościach powodujących, że nie nadaje się ona do prawidłowego użytkowania.
Powierzchnia ruchu to powierzchnia przeznaczona na komunikację.
Powierzchnia użytkowa to powierzchnia przeznaczona do użytkowania budynku zgodnie z przeznaczaniem.
Powierzchnia zabudowy to powierzchnia wyznaczająca teren zajęcia przez budynek, wyznaczona przez rzutowanie zewnętrznego obrysu ścian zewnętrznych wszystkich kondygnacji.
Podstawą obliczania powierzchni jest powierzchnia całkowita. Składa się ona z powierzchni konstrukcji i powierzchni netto. Powierzchnia netto składa się z kolei z powierzchni ruchu, powierzchni usługowej, powierzchni użytkowej. Na powierzchnię użytkową składają się z powierzchnia podstawowa i pomocnicza. Zgodnie z normą PN-ISO 9836:2022-07 wymiary elementów budowlanych wykonywane są w stanie wykończonym, na poziomie posadzki.
Odbiór mieszkania – pomiar powierzchni
Podczas odbioru mieszkania najważniejszą dla nas kwestią jest powierzchnia użytkowa mieszkania, która jest składową powierzchni netto. Powierzchnia netto to powierzchnia wydzielona przez stałe elementy zamykające i elementy ograniczające. Do powierzchni netto wlicza się przestrzeń zajmowaną przez elementy, które można zdemontować, nie wlicza się natomiast powierzchni otworów okiennych i drzwiowych oraz nisz w elementach zamykających. Elementy możliwe do demontażu pozostają jednak kwestią sporną. Według Polskiego Komitetu Normalizacyjnego ściany typu przepierzenia, które są w łatwy sposób demontowane bez wykonywania typowych robót budowlanych, należy wliczać do powierzchni użytkowej, natomiast ściany murowane mające charakter trwałego podziału przestrzeni zalicza się do powierzchni konstrukcji.
Odbiór domu – pomiar powierzchni
Bardzo ważną kwestią podczas odbioru domu, jest także powierzchnia pod skosami. Zgodnie z normą PN-ISO 9836:2022-07 powierzchnia pod skosami zostaje zredukowana do 50% na wysokości 2,20 m – 1,40 m i jest pomijana poniżej 1,40 m. Norma nie odnosi się natomiast do minimalnych wysokości pomieszczeń, które są obecnie narzucone przez warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy nakazują, aby pomieszczenia w budynkach mieszkalnych miały średnią wysokość nie mniejszą niż 2.5 m. Najniższa wysokość przyjmowana do obliczeń to natomiast 1,9 m. Powierzchnia poniżej 1,9 m powinna być traktowana jako powierzchnia nieużyteczna.