Stan surowy a stan deweloperski – najważniejsze różnice

Stan surowy a stan deweloperski to dwa odrębne etapy budowy, które łatwo pomylić, choć różnią się zakresem wykonanych prac i tym, co jeszcze zostaje do zrobienia przed zamieszkaniem. Stan surowy obejmuje przede wszystkim konstrukcję budynku, a w wariancie zamkniętym także stolarkę zewnętrzną – bez instalacji, tynków i podłóg. Stan deweloperski to z kolei etap, do którego dochodzi się już po wykonaniu instalacji wewnętrznych, tynków i wylewek – lokal ma wykonane podstawowe wykończenie, ale wciąż wymaga dalszych prac. W artykule wyjaśniamy, co dokładnie obejmuje każdy z tych etapów, jaka jest kolejność prac budowlanych oraz dlaczego warto odebrać mieszkanie na każdym z nich.

Co to jest stan surowy

Stan surowy to etap budowy, na którym budynek posiada już swoją konstrukcję nośną, ale wnętrze pozostaje niewykończone – nie ma tynków, gładzi, farb, płytek, paneli podłogowych, drzwi wewnętrznych, ani instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej czy grzewczej. Etap ten dzieli się na dwa podetapy, które warto rozróżniać. Stan surowy otwarty (SSO) obejmuje fundamenty, ściany nośne, stropy oraz konstrukcję i pokrycie dachu – budynek nie ma jeszcze okien ani drzwi, przez co jest otwarty na działanie czynników atmosferycznych. Stan surowy zamknięty (SSZ) to kolejny etap, obejmujący wykonanie podstawowej konstrukcji budynku wraz z montażem stolarki zewnętrznej – okien, drzwi zewnętrznych, a w domach jednorodzinnych często także bramy garażowej. W zakresie SSZ mieszczą się również, w zależności od inwestycji, schody żelbetowe, kominy, obróbki blacharskie oraz rynny. Dzięki temu budynek jest zabezpieczony przed deszczem, śniegiem i wiatrem, choć w środku wciąż nie ma instalacji, tynków ani podłóg.

Kolejność prac budowlanych do stanu deweloperskiego

Aby lepiej zrozumieć, na czym polegają poszczególne etapy, warto zobaczyć je w kolejności, w jakiej faktycznie następują podczas budowy:

1. Fundamenty
2. Ściany
3. Stropy
4. Dach
5. Stan surowy otwarty (SSO)
6. Montaż okien
7. Stan surowy zamknięty (SSZ)
8. Instalacje wewnętrzne (elektryczna, wod-kan, CO, wentylacja)
9. Tynki
10. Wylewki
11. Stan deweloperski
12. Wykończenie pod klucz

Stan deweloperski jest więc efektem zakończenia prac instalacyjnych, tynkarskich i wylewkowych następujących po stanie surowym zamkniętym, a nie etapem, na którym te prace dopiero się zaczynają.

Dlaczego warto odebrać prace na etapie stanu surowego

Warto już na tym etapie odebrać prace budowlane i instalacyjne wykonane przez ekipę wykonawczą. Krzywe ściany można tylko w niewielkim stopniu wyrównać tynkiem, więc prace murarskie nie powinny odbiegać od przyjętych norm i tolerancji wykonawczych. Nadmierne nierówności murów wymagają często zwiększenia grubości tynku, co podnosi koszty wykończenia oraz może prowadzić do problemów z zachowaniem wymaganych tolerancji na kolejnych etapach. Pominięte na tym etapie nieprawidłowości mogą przyczynić się do powstania prac dodatkowych, które są kosztowne i niepotrzebnie niszczą już wykonaną pracę, jeśli trzeba będzie odkrywać zamurowane lub zatynkowane elementy. Skontaktuj się z nami – chętnie pomożemy przy odbiorze każdego etapu budowy domu.

Co sprawdzić przy odbiorze stanu surowego otwartego

• pionowość ścian,
• poziomy posadowienia i kondygnacji,
• przekątne pomieszczeń i budynku,
• wymiary otworów okiennych i drzwiowych,
• jakość wykonania wieńców,
• zbrojenie w elementach konstrukcyjnych,
• wykonanie kominów,
• geometrię dachu.

Co sprawdzić przy odbiorze stanu surowego zamkniętego

• montaż i szczelność okien,
• poprawność ułożenia taśm uszczelniających,
• montaż drzwi zewnętrznych,
• wykonanie dachu i jego pokrycia.

Co obejmuje stan deweloperski

Stan deweloperski to obecnie najczęściej spotykany standard, w jakim deweloperzy przekazują mieszkania nabywcom na rynku pierwotnym. Budynek i lokal są już w pełni wybudowane, a instalacje wewnętrzne, tynki i wylewki – wykonywane po zakończeniu stanu surowego zamkniętego – są już gotowe, jednak lokal nie jest jeszcze wykończony pod względem estetycznym. Na tym etapie wykonane są instalacje elektryczna, wodno-kanalizacyjna i grzewcza, zamontowane są okna i drzwi zewnętrzne, a ściany są wykończone tynkiem gipsowym lub cementowo-wapiennym, a w niektórych inwestycjach dodatkowo gładzią. Podłogi mają wykonaną wylewkę, a źródło ogrzewania – grzejniki lub ogrzewanie podłogowe – jest zamontowane zgodnie z projektem. Stan deweloperski nie obejmuje jednak malowania ścian, układania płytek ani paneli podłogowych, montażu drzwi wewnętrznych, białego montażu w łazience czy mebli – te elementy nabywca wykonuje lub zleca już we własnym zakresie. Deweloperzy często oferują mieszkania właśnie w takim standardzie, dzięki czemu przyszli właściciele mogą wykończyć je zgodnie z własnymi preferencjami. Zakup mieszkania w stanie deweloperskim bywa korzystny finansowo, ponieważ ceny takich lokali są zazwyczaj niższe niż mieszkań wykończonych pod klucz. Warto jednak pamiętać, że wykończenie mieszkania wiąże się z dodatkowymi kosztami oraz koniecznością wykonania prac samodzielnie lub zatrudnienia firmy wykończeniowej.

Czy istnieje ustawowa definicja stanu deweloperskiego

Nie – stan deweloperski nie posiada ustawowej definicji. Ani Kodeks cywilny, ani ustawa deweloperska nie precyzują, jaki zakres prac musi obejmować lokal przekazywany w tym standardzie. Jego rzeczywisty zakres wynika z umowy deweloperskiej oraz standardu wykończenia stanowiącego jej załącznik, w którym deweloper wskazuje, co konkretnie zostanie wykonane w danym lokalu. Z tego powodu przed podpisaniem umowy warto dokładnie przeanalizować ten dokument, ponieważ zakres prac może się różnić między poszczególnymi inwestycjami, mimo że wszystkie są opisywane tym samym pojęciem.

Dlaczego warto odebrać mieszkanie w stanie deweloperskim

Podsumowując, stan deweloperski to etap, w którym mieszkanie posiada już wykonane instalacje oraz podstawowe wykończenie ścian i podłóg, ale wciąż wymaga dalszych prac – wykończenia ścian i podłóg, montażu drzwi wewnętrznych, białego montażu oraz umeblowania. Aby wszystkie prace wykończeniowe przebiegły sprawnie i bez dodatkowych kosztów, warto skrupulatnie odebrać mieszkanie, sprawdzając zarówno wykonanie instalacji, jak i zgodność ze standardem deweloperskim opisanym w umowie. Skontaktuj się z nami – odbierzemy mieszkanie od dewelopera za Ciebie.

Co sprawdzić przy odbiorze stanu deweloperskiego

• tynki,
• posadzki,
• instalację elektryczną,
• instalację wod-kan,
• wentylację,
• ogrzewanie,
• stolarkę okienną i drzwiową.

Najczęściej zadawane pytania

Czym różni się stan surowy od stanu deweloperskiego?

Stan surowy obejmuje przede wszystkim konstrukcję budynku, a w wariancie zamkniętym także stolarkę zewnętrzną – bez instalacji, tynków i podłóg. Stan deweloperski to etap osiągany po wykonaniu instalacji wewnętrznych, tynków i wylewek – lokal ma podstawowe wykończenie, ale wciąż wymaga malowania, podłóg, drzwi wewnętrznych i białego montażu.

Stan surowy otwarty a zamknięty – jaka jest różnica?

Stan surowy otwarty obejmuje fundamenty, ściany nośne, stropy oraz konstrukcję i pokrycie dachu, bez okien i drzwi. Stan surowy zamknięty dodatkowo obejmuje montaż stolarki zewnętrznej – okien i drzwi zewnętrznych – co zabezpiecza budynek przed warunkami atmosferycznymi.

Czy w stanie surowym zamkniętym są już instalacje elektryczne i wodno-kanalizacyjne?

Zwykle nie – instalacje wewnętrzne wykonuje się po zakończeniu stanu surowego zamkniętego, a ich wykonanie prowadzi razem z tynkami i wylewkami do osiągnięcia stanu deweloperskiego. W praktyce zdarza się, że część instalacji jest realizowana jeszcze w trakcie prac nad SSZ, jednak nie jest to standardowy zakres tego etapu.

Co obejmuje stan deweloperski?

Stan deweloperski obejmuje zwykle wykonane instalacje elektryczną, wodno-kanalizacyjną i grzewczą, zamontowane okna i drzwi zewnętrzne, tynk lub gładź na ścianach oraz wylewkę na podłodze. Nie obejmuje malowania, płytek, paneli podłogowych, drzwi wewnętrznych ani białego montażu.

Czy istnieje ustawowa definicja stanu deweloperskiego?

Nie – stan deweloperski nie jest zdefiniowany w żadnej ustawie. Jego zakres określa umowa deweloperska oraz standard wykończenia stanowiący jej załącznik, dlatego może się różnić między poszczególnymi inwestycjami.

Dlaczego warto odebrać dom w stanie surowym?

Odbiór w stanie surowym pozwala sprawdzić jakość prac murarskich i konstrukcyjnych, zanim zostaną zakryte tynkiem. Wykryte na tym etapie nieprawidłowości są zwykle łatwiejsze i tańsze do usunięcia niż te odkryte po wykonaniu tynków i instalacji.