Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – komu jest potrzebna i na co zwrócić uwagę?
Umowa przedwstępna jest oświadczeniem, w którym strony zobowiązują się w najbliższej przyszłości do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Powinny znaleźć się w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (docelowej). Umowa przedwstępna ma zabezpieczać interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Nabywcy daje pewność, że kontrahent nie zrezygnuje ze sprzedaży nieruchomości na ustalonych warunkach ani nie znajdzie innego klienta. Nabywca deklaruje sprzedającemu swoją gotowość do zakupu mieszkania. Podpisanie umowy przedwstępnej co do zasady nie jest obligatoryjne, ale w wielu przypadkach wykorzystanie tego rodzaju umowy staje się konieczne.
Kiedy potrzebna jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna jest najczęściej stosowana przy finansowaniu zakupu mieszkania kredytem hipotecznym. Banki zwykle wymagają okazania tego dokumentu, jeśli składamy wniosek o kredytowanie. Oczekiwanie na przyznanie kredytu uniemożliwia doprowadzenie do końca transakcji kupna-sprzedaży w trybie natychmiastowym. Zawierając ze sprzedającym umowę przedwstępną, rezerwujemy mieszkanie i nie musimy tym samym martwić się, że zostanie sprzedane innemu nabywcy, gdy będziemy czekać na przyznanie środków.
Umowa przedwstępna w sytuacji kupna mieszkania na kredyt jest istotna przede wszystkim z punktu widzenia kupującego. Powinien on zadbać jednak o to, aby pojawił się w niej zapis o zwolnieniu z zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji odmowy kredytowania przez bank.
W jakiej formie sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania?
Umowę przedwstępną możemy przygotować w zwykłej formie pisemnej lub udać się do notariusza w celu spisania jej w formie aktu notarialnego. Forma zawarcia umowy jest zatem dowolna, ale ma wpływ na możliwości dochodzenia roszczeń, w przypadku gdy druga strona odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej. Decydując się na wizytę u notariusza, musimy liczyć się z dodatkowym wydatkiem, ale jednocześnie zyskujemy większe prawa – możemy na drodze sądowej żądać podpisania ostatecznej umowy sprzedaży. Samodzielnie spisana umowa przedwstępna daje mniejsze możliwości. Jesteśmy uprawnieni do dochodzenia odszkodowania od strony, która nie dotrzymała postanowień umowy, ale nie wyegzekwujemy od niej podpisania umowy przyrzeczonej.
Jakie dane powinna zawierać umowa przedwstępna?
W umowie przedwstępnej powinniśmy zawrzeć dane osobowe obu stron umowy, czyli sprzedawcy i nabywcy – imiona i nazwiska, numery dowodów osobistych i PESEL, adresy zamieszkania, a także datę i miejsce podpisania. Gdy stroną jest przedsiębiorca, np. deweloper, niezbędny jest numer NIP i adres firmy. W dokumencie muszą znaleźć się wszystkie istotne postanowienia, które będą stanowiły treść ostatecznej umowy. Należy określić przedmiot umowy, powierzchnię nieruchomości i jej położenie, cenę, termin zapłaty, a jeśli jest wpłacana zaliczka bądź zadatek, to podać ich wysokość. Bardzo dobrym rozwiązaniem, aczkolwiek prawnie niewymaganym, jest wskazanie ostatecznego terminu podpisania umowy przyrzeczonej. Jeśli chodzi o formułowanie wielu postanowień (z uwagi na swobodę zawierania umów), stronom przysługuje dowolność, pod warunkiem, że zapisy umowy nie stoją w sprzeczności z przepisami prawa.