Zmiany w projekcie budowlanym – z jakimi formalnościami się wiążą?

Spis treści pokaż

Projekt budowlany jest niezbędny przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę. Inwestor zobowiązany jest ściśle trzymać się go podczas realizacji. Nieraz jednak zmiana wizji inwestora, zmiany w terenie czy błąd przy sporządzaniu projektu wymuszają wprowadzenie w nim zmian. Czego mogą one dotyczyć i jakich formalności wymagają?

Z czego złożony jest projekt budowlany?

Zgodnie z obowiązującymi od 2021 r. przepisami projekt budowlany musi składać się z 3 części. Są to projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Pierwszy z nich opracowywany jest na mapie do celów projektowych i uwzględnia wymiary działki, usytuowanie domu na działce, wymiary budynku, drogę dojazdową, przyłącza wodne, kanalizacyjne, elektryczne i gazowe, umiejscowienie innych obiektów w obrębie działki.

Projekt architektoniczno-budowlany tworzą rzuty wszystkich kondygnacji, fundamentów i dachu, widoki elewacji, przekroje budynku z zaznaczonym przebiegiem wszystkich instalacji. W części opisowej muszą znaleźć się współczynniki izolacyjności termicznej przegród zewnętrznych, powierzchnia całkowita i użytkowa, kubatura budynku.

W projekcie technicznym zawarte są informacje o rozwiązaniach instalacyjnych i konstrukcyjnych oraz charakterystyka energetyczna. Projekt techniczny nie jest weryfikowany przez organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Sprawdza się jedynie, czy osoba, która go podpisała, posiada do tego uprawnienia.

Zmiany istotne i nieistotne w projekcie – jakie formalności czekają inwestora?

Zmiany w zatwierdzonym projekcie budowlanym można podzielić na istotne i nieistotne. Zmiany istotne odnoszą się do projektu architektoniczno-budowlanego, projektu zagospodarowania działki, konstrukcji budynku. Zalicza się do nich m.in. zmianę technologii budowy, powierzchni zabudowy, wysokości budynku, liczby kondygnacji. Za zmiany nieistotne uznane zostaną: wybór innych materiałów, z których mają być wykonane ściany i dach, modyfikacja przebiegu instalacji czy przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń.

Decyzji, jak zaklasyfikować daną zmianę, dokonuje projektant adaptujący. Od niej zależą dalsze procedury. Zmiana nieistotna wymaga tylko wpisania przez kierownika budowy do dziennika budowy. W przypadku zmiany istotnej kontynuacja budowy wymaga dopełnienia więcej formalności. Konieczne jest sporządzenie projektu zamiennego i wraz z nim ponowne wystąpienie o pozwolenie na budowę.

Choć klasyfikacji zmian dokonuje projektant, to odpowiedzialność przed nadzorem budowlanym za błędy w tym zakresie spoczywa na inwestorze. Jeśli w wyniku błędu poniesie on straty finansowe, może w drodze postępowania cywilnego ubiegać się o odszkodowanie od projektanta.

Co grozi za zmiany projektu budowlanego bez pozwolenia?

Wprowadzenie zmian w projekcie budowlanym bez uzyskania pozwolenia właściwego organu stanowi samowolę budowlaną. Nadzór budowlany ma prawo nałożyć na właściciela nakaz rozbiórki lub ograniczenia użytkowania budynku. Właściciel zobowiązany jest dokonać rozbiórki na własny koszt. Jeśli nie dostosuje się do nakazu, może zostać wszczęte przeciwko niemu postępowanie karne. W przypadku wykrycia odstępstw od projektu na etapie budowy, inwestor musi liczyć się z koniecznością wstrzymania prac, a także zapłaty grzywny.

Zmiany w gotowym projekcie budowlanym a prawo autorskie

Kupując gotowy projekt budowlany domu, należy pamiętać, że jest on traktowany jako utwór i chroniony prawem autorskim. W związku z tym nabywca nie może dokonywać w nim dowolnych modyfikacji. Wraz z projektem powinien uzyskać oświadczenie autora, w którym ten wskaże, jakie zmiany akceptuje. Wprowadzanie wszelkich zmian wykraczających poza wskazany zakres wymaga otrzymania zezwolenia autora. Nie ma znaczenia w tym przypadku, czy zmiana, którą planujemy wprowadzić, jest z kategorii istotnych czy nieistotnych.

Wprowadzenie zmian przez dewelopera a zgoda kupującego

Nabywcy mieszkań i domów od deweloperów mogą z kolei zastanawiać się, czy deweloperzy mają prawo wprowadzać zmiany w projekcie budowlanym bez ich zgody. Dokładne właściwości lokalu będącego przedmiotem sprzedaży zostały określone w umowie deweloperskiej. Niezależnie, czy zmiana jest istotna, czy nieistotna, deweloper powinien powiadomić o niej nabywcę lokalu. Wprowadzona bez zgody kupującego czyni nieruchomość niezgodną z umową. Może zatem zostać uznana za wadę fizyczną zbywanej rzeczy.

Nieruchomość od dewelopera niezgodna z projektem budowlanym – co robić?

Kupujący nieraz podczas budowy zauważa wprowadzenie przez dewelopera zmian w projekcie, o których nie został poinformowany. Należy wówczas pisemnie wezwać dewelopera do usunięcia wad w wyznaczonym terminie. Trzeba również uprzedzić o odstąpieniu od umowy w przypadku zaniechania ich likwidacji.

Jeśli wady zostaną dostrzeżone już po odbiorze mieszkania lub domu, deweloper ponosi za nie odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Klientowi przysługuje prawo do odstąpienia od umowy z powodu wady fizycznej lub żądania obniżenia ceny.