Czy inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych?
Po zakończeniu robót budowlanych przychodzi czas na ich odbiór. Jest to moment, kiedy między wykonawcą a inwestorem nierzadko dochodzi do spięć i sporów. Inwestorzy często opóźniają odbiory lub uzależniają je od braku jakichkolwiek, nawet najdrobniejszych, wad. Czy nieuzasadniona odmowa odbioru robót budowlanych jest działaniem dopuszczalnym? Co w przypadku jej wystąpienia może zrobić wykonawca?
Odbiór robót budowlanych obowiązkiem inwestora
Obowiązek odbioru obiektu budowlanego niezwłocznie po zakończeniu prac i uiszczenia zapłaty wykonawcy wynika z przepisów kodeksu cywilnego. W kodeksie poza odbiorem końcowym została również uregulowania kwestia odbiorów częściowych. O ile w umowie o roboty budowlane nie zostało postanowione inaczej, inwestor zobowiązany jest wraz z postępem prac do odbioru zakończonych fragmentów budynku. Wykonawca może w związku z tym wymagać zapłaty adekwatnej części swojego wynagrodzenia.
Odmowa lub uniemożliwianie przez inwestora odbioru robót budowlanych bez wyraźnej przyczyny są niezgodne z prawem. Stanowią wykorzystanie silniejszej pozycji ekonomicznej inwestora i działanie wbrew interesom wykonawcy. Ma to często na celu wymuszenie na kontrahencie wykonania dodatkowych czynności, które wykraczają poza zakres wiążącej go z umowy.
W jakich przypadkach inwestor ma prawo odmówić odbioru?
Jeśli nie zachodzi żadna z wymienionych sytuacji, a inwestor mimo to zwleka z przyjęciem prac lub jawnie odmawia podpisania protokołu odbioru, wykonawca ma prawo przeprowadzić jednostronny odbiór robót budowlanych.
Jednostronny odbiór robót budowlanych – sposób na opornego inwestora
Jednostronny odbiór prac budowlanych to rozwiązanie, które zostało dopuszczone w orzecznictwie Sądu Najwyższego i orzecznictwach sądów powszechnych. Gdy inwestor bez uzasadnienia uchyla się od złożenia własnego podpisu pod protokołem odbioru, wykonawca może wystosować do niego pismo wzywające do stawiennictwa we wskazanym terminie na terenie inwestycji w celu przeprowadzenia odbioru. W wezwaniu należy poinformować kontrahenta, że w przypadku jego nieobecności zostanie dokonany odbiór jednostronny poparty protokołem. Po nim wykonawca uprawniony jest do dochodzenia uregulowania należności razem z odsetkami liczonymi za każdy dzień zwłoki.
Zapis w umowie o odbiorze bezusterkowym
Niekiedy strony umieszczają w umowie własne zapisy, które regulują procedurę odbioru inaczej niż wynikałoby to z przepisów prawa. Często to strona posiadająca przewagę, czyli inwestor, wprowadza zapis, w którym warunkuje zapłatę oddaniem obiektu pozbawionego jakichkolwiek drobnych usterek i niedoróbek. Sądy niejednokrotnie potwierdzały, że taki zapis stoi w sprzeczności z istotą umowy o roboty budowlane, a zatem należy go uznać za nieważny. Dopuszczalność roszczenia oddania obiektu w stanie idealnym prowadziłaby do licznych nadużyć – notorycznego odraczania terminów odbioru oraz nakładania kar umownych na wykonawców za przekroczenie terminu oddania robót. Część odbiorów prawdopodobnie nigdy nie zostałaby zrealizowana. Wykonawca zatem niezależnie od wystąpienia takiego zapisu w umowie może domagać się niezwłocznego przyjęcia prac i zapłaty wynagrodzenia.
Nie ulega wątpliwości, że praca budowlane muszą być wykonane zgodnie z przepisami, projektem budowlanym i wiedzą techniczną oraz postanowieniami umowy. Niestety mimo spełnienia tych wymagań, inwestorzy często, chcąc odwlec płatność bądź wymusić usunięcie wszelkich usterek, w różny sposób uchylają się od odbioru robót. Wykonawca nie powinien w takich okolicznościach pozostawać bierny. Ma prawo do odbioru jednostronnego, a także żądania od kontrahenta wywiązania się z umowy na drodze sądowej. Wiele wyroków sądowych dowodzi, że prawo w tej trudnej sytuacji działa na korzyść wykonawców