Pozwolenie na użytkowanie mieszkania deweloperskiego

Spis treści pokaż

Zazwyczaj każdy, kto kupuje mieszkanie z rynku pierwotnego, pragnie jak najszybciej urządzić się i zamieszkać w nowym miejscu. Chcesz niezwłocznie przystąpić do prac wykończeniowych i zastanawiasz się, czy istnieje możliwość odbioru mieszkania od dewelopera przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie? Odpowiedź brzmi: tak, ale jest to obwarowane pewnymi warunkami i formalnościami, które poniżej przedstawiamy. Wyjaśniamy ponadto, co zrobić, gdy podczas odbioru technicznego zostaną wykryte usterki i jakie mamy rozwiązania w sytuacji, gdy deweloper nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie.

Wydanie pozwolenia na użytkowanie

Pozwolenie na użytkowanie to dokument wydawany po zakończeniu budowy każdej nieruchomości, która wymaga pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy. Wydawany jest przez inspektora nadzoru budowlanego. Może być wydany dla całego budynku lub tylko jego części. Stroną występujacą z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie jest inwestor budowlany. Zobowiązany on jest załączyć szereg innych dokumentów m. in. dziennik budowy, projekt techniczny, oświadczenia kierownika budowy, dokumentację geodezyjną, potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej. Następnie inspektor budowlany w wyznaczonym terminie nieprzekraczającym 14 dni od złożenia wniosku przeprowadza kontrolę budynku. Odpowiednie wnioski o pozwolenie muszą również zostać skierowane do inspekcji sanitarnej i straży pożarnej.

Pozwolenie na użytkowanie a odbiór techniczny mieszkania

Formalnie pozwolenie na użytkowanie jest niezbędne do dokonania odbioru technicznego budynku. Inspektor przeprowadzający kontrolę sprawdza, czy wykorzystane materiały budowlane spełniają określone przepisami normy oraz czy budynek został zbudowany zgodnie z założeniami projektu budowlanego. Inspekcja sanitarna dokonuje przeglądu instalacji wodno-kanalizacyjnej, a straż pożarna kontroluje, czy budynek spełnia normy przeciwpożarowe. Te dwie instytucje mają jednak 14 dni na odniesienie się do wniosku. Brak odpowiedzi w tym terminie oznacza milczącą zgodę na użytkowanie.

Kontrola przy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie sprowadza się do weryfikacji spełnienia przez inwestora podstawowych kryteriów zapisanych w Ustawie – Prawo budowlane. Odbiór techniczny polega na przeglądzie nieruchomości pod kątem innych potencjalnych usterek technicznych i wad powstałych przy budowie. Podczas odbioru sprawdzane są płaszczyzny i kąty ścian i podłóg, osadzenie i szczelność stolarki okiennej oraz drzwi, doprowadzenie instalacji elektrycznej, wentylacji, zgodnosć metrażu i układu mieszkania z zapisami w umowie deweloperskiej. W przypadku wykrycia usterek na deweloperze spoczywa obowiązek ich naprawy. Niekiedy wady są na tyle istotne, że uniemożliwiają odbiór mieszkania, bądź stan lokalu jest niezgodny z treścią umowy.

Odbiór mieszkania od dewelopera przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie

W lokalu można zamieszkać dopiero po uzyskaniu zgody na użytkowanie, ale zwykle deweloperzy umożliwiają nabywcom wsześniejszy odbiór mieszkania (przedodbiór). Nie jest on jednak traktowany jako odbiór techniczny w rozumieniu Ustawy deweloperskiej. Może to rodzić później konsekwencje w przypadku sporu sądowego z deweloperem, ponieważ nie będzie można udokumentować wykrytych usterek właściwym protokołem odbioru. Aby się przed tym zabezpieczyć, należy spisać z deweloperem przy przedodbiorze protokół, a po otrzymaniu pozwolenia na użytkowanie przepisać zapisane w nim wady do właściwego protokołu zdawczo-odbiorczego. W protokole powinny zostać zawarte takie dane jak numer umowy deweloperskiej, dokładny adres lokalu mieszkalnego, spis wad, ilość przekazanych nabywcy kompletów kluczy (w przypadku gdy są przekazywane w dniu odbioru). Zarówno protokół z przedodbioru, jak i z odbioru właściwego muszą być podpisane przez dewelopera.

W odbiorze technicznym uczestniczy nabywca lokalu lub jego przedstawiciel i przedstawiciel dewelopera. Nabywca może stawić się z inną osobą do pomocy. Ważne, aby dokładnie sprawdzić mieszkanie pod kątem niedociągnięć i wszystkie zauważone wady, usterki i niezgodności z umową spisać w protokole, a następnie przepisać przy właściwym odbiorze. To na podstawie dokumentu deweloper zobowiązany jest do ich usunięcia.

Odbiór mieszkania przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie przyspieszyć prace – deweloper może wcześniej zlikwidować wykryte usterki.

Prace wykończeniowe przed pozwoleniem na użytkowanie

Przed pozwoleniem na użytkowanie nie można w nieruchomości zamieszkać, ponieważ formalnie jest ona nadal terenem budowy. Za złamanie zakazu na inwestora zostanie nałożona kara finansowa. Legalne jest natomiast czasowe przebywanie w budynku w celu przeprowadzania prac remontowo-wykończeniowych. To bardzo dogodne rozwiązanie dla nabywcy, pozwalające mu szybciej wykończyć, dopracować nowy lokal, zanim w nim zamieszka. Deweloper również dzięki niemu szybciej sfinalizuje inwestycję i będzie mógł przystąpić do realizacji następnej.

Brak pozwolenia na użytkowanie mieszkania od dewelopera – co dalej?

Dopóki deweloper nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie, niemożliwe jest przeprowadzenie odbioru technicznego ani przeniesienie prawa własności mieszkania. Co prawda deweloper zgodnie z ustawą już w umowie zobowiązuje się do uzyskania pozwolenia w określonym terminie, ale w praktyce zdarzają się niemiłe wyjątki. Należy zwrócić uwagę, aby w umowie pojawił się zapis o karach za ewentualne niewywiązanie się ze zobowiązania. W tej sytuacji nabywca ma prawo zażądać zapłaty umownych kar, a także odszkodowania, jeśli poniesione z tego tytułu straty (koszty wynajmu mieszkania) przewyższają kary. Możliwe jest również odstąpienie od umowy z winy dewelopera. Za opóźnienie terminu uzyskania pozwolenie na użytkowanie nie zawsze winny jest deweloper. Odpowiedzialność może leżeć po stronie inspektoratu budowlanego, który zwleka z wykonaniem inspekcji lub wydaniem decyzji.

Usterki wykryte w trakcie i po odbiorze technicznym

Kupujący ma prawo wymagać od dewelopera likwidacji wad zauważonych podczas odbioru mieszkania oraz tych ujawnionych w czasie późniejszym.

Jeśli usterki zostaną wykryte podczas odbioru i wpisane do podpisywanego przez obie strony protokołu, deweloper ma 14 dni na ich uznanie lub odrzucenie. W przypadku uznania usterek zobowiązany jest w terminie kolejnych 30 dni do ich usunięcia – termin ten może jednak zostać wydłużony pod warunkiem dostarczenia pisemnego powiadomienia w ustawowym terminie.

Likwidacji wad wykrytych po odbiorze technicznym kupujący nadal może domagać się od dewelopera. Prawo to wynika z rękojmi. Obowiązuje ona zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego przez 5 lat od daty wydania nieruchomości i obejmuje wady fizyczne oraz prawne mieszkania. Zgłoszenia usterek najlepiej dokonać z zachowaniem formy pisemnej. Należy opisać problem i określić swoje roszczenie. Deweloper w ciągu 14 dni musi ustosunkować się do reklamacji i jeśli uznał usterki, wyznaczyć termin naprawy. Jeśli w tym terminie nie odpowie, przyjmuje się, że zgadza się z roszczeniem usunięcia wad.