Zakup domu u dewelopera – jakie są kolejne etapy transakcji?

Spis treści pokaż

Zakup domu od dewelopera to transakcja kilkuetapowa, rozciągnięta w czasie i wymagająca sporo formalności. Za sprawą tzw. nowej ustawy deweloperskiej, która miała zwiększyć ochronę interesów kupujących, jej bezpieczeństwo wydaje się być większe niż jeszcze parę lat temu. Aby przejść przez zakup domu z rynku pierwotnego bezkolizyjnie, należy orientować się w przepisach i krok po kroku podejmować przemyślane decyzje.

Weryfikacja firmy deweloperskiej w internecie

Zanim udamy się do biura sprzedaży nieruchomości celem zapoznania się z ofertą, sprawdźmy w internecie, czy firma, którą bierzemy pod uwagę jako kontrahenta, jest godna zaufania. Odwiedzając stronę internetową dewelopera, powinniśmy znaleźć podstawowe dane o firmie wraz z numerem KRS. Krajowy Rejestr Sądowy to dostępna on-line baza wszystkich przedsiębiorców zarejestrowanych w kraju (z wyjątkiem jednoosobowych działalności gospodarczych). Stanowi on najbardziej wiarygodne źródło informacji o podmiotach gospodarczych.

Widniejące na stronie dewelopera dane porównajmy z figurującymi w rejestrze. Wszelka niezgodność powinna wzbudzić nasze wątpliwości. W KRS odnajdziemy bardziej szczegółowe informacje o deweloperze, m.in. od którego roku firma prowadzi działalność, kto jest w zarządzie albo czy nie jest prowadzone wobec niej postępowanie upadłościowe.

Weźmy pod uwagę inwestycje, które dotychczas zrealizował deweloper. Każda firma chętnie dzieli się swoimi osiągnięciami i doświadczeniem z potencjalnym klientem, więc zdjęcia z innych przedsięwzięć znajdziemy bez trudu na stronie internetowej. Firmowa strona może jednak nie być obiektywna, dlatego warto wesprzeć się opiniami i komentarzami klientów dostępnymi w social mediach i na forach. W przypadku dewelopera stawiającego pierwsze budynki niestety nie mamy możliwości obejrzenia jego inwestycji.

Spotkanie w biurze dewelopera

Gdy już co nieco wiemy o deweloperze i wydaje się być solidny, możemy udać się do jego biura sprzedaży. Lepiej ustalić termin wizyty telefonicznie, niż wejść z ulicy. Dzięki temu będziemy mieć pewność, że pracownik poświęci nam wystarczająco dużo czasu, a nasza rozmowa nie zostanie przerwana przez innego umówionego wcześniej klienta. Dobrze jest również przemyśleć wcześniej wszelkie pytania, które chcemy zadać w trakcie wizyty.

Jeśli w interesującej nas lokalizacji powstaje w tym samym czasie więcej niż jedna inwestycja, najlepiej zobaczyć każdą i zdecydować się na tą, która ogólnie wydaje nam się najatrakcyjniejsza.

Gdy mamy już na oku konkretny dom, ale potrzebujemy czasu na podjęcie ostatecznej decyzji o zakupie albo ustalenie zdolności kredytowej, odpowiednim rozwiązaniem jest podpisanie umowy rezerwacyjnej lub umowy przedwstępnej.

Umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna

Sporządzenie umowy rezerwacyjnej zobowiązuje dewelopera do wyłączenia na określony czas domu z oferty sprzedaży. Zyskujemy w ten sposób gwarancję, że nieruchomość nie zostanie w trakcie trwania umowy zakupiona przez innego nabywcę. Umowa pod rygorem nieważności musi mieć formę pisemną oraz precyzować, na jak długo jej przedmiot będzie wykluczony z oferty sprzedaży. Wysokość ewentualnej opłaty rezerwacyjnej zgodnie z nową ustawą deweloperską jest ograniczona do 1% ceny domu.

Innym rodzajem umowy jest umowa przedwstępna. Jest bardziej wiążąca niż umowa rezerwacyjna i powinniśmy ją wybrać, gdy jesteśmy już zdecydowani na konkretny dom. Z podpisaniem umowy przedwstępnej zobowiązujemy się do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej umowy kupna nieruchomości. Zwykle przy zawieraniu umowy przedwstępnej nabywca wpłaca zaliczkę lub zadatek. Umowa ta jest często niezbędna przy składaniu wniosku kredytowego.

Pamiętajmy, że przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej deweloper zobligowany jest bezpłatnie przedstawić na trwałym nośniku prospekt informacyjny, a następnie powiadamiać o zmianach w jego zapisach.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska w odróżnieniu od umowy rezerwacyjnej czy przedwstępnej stanowi obowiązkową część transakcji kupna nieruchomości i zawierana jest w formie aktu notarialnego. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do wybudowania domu i przeniesienia na nabywcę prawa własności za określoną w umowie cenę. Zgodnie z ustawą deweloper musi również wskazać termin, w którym to przeniesienie nastąpi. Umowa powinna zawierać warunki odstąpienia przez każdą ze stron, wysokość kar za niewykonanie postanowień oraz odsetek za zwłokę.

Umowa deweloperska nie może być rozwiązana z dowolnego powodu – kupujący ma prawo odstąpienia od niej bez konsekwencji w przypadkach przewidzianych w ustawie deweloperskiej. Dotyczą one uchybień i zaniedbań po stronie dewelopera, w tym między innymi: niezgodności zawartosci umowy z przepisami tejże ustawy, niedostarczenia prospektu informacyjnego, podania w prospekcie informacji niezgodnych ze stanem faktycznym, nieusunięcia wady istotnej, przekroczenia umownego terminu przeniesienia prawa własności. W niektórych przypadkach prawo do odstąpienia przysługuje tylko przez 30 dni. Odstępując od umowy z innych przyczyn niż uwzględnione w ustawie, musimy liczyć się z koniecznością zapłaty kary umownej.

Odbiór techniczny domu od dewelopera

Gdy prace budowlane na terenie inwestycji dobiegną końca i zostaną zatwierdzone przez dewelopera, zostaniemy zaproszeni na odbiór techniczny domu. Podczas odbioru należy sprawdzić standard wykończenia, doprowadzenie wszystkich instalacji, równość ścian oraz podłóg, osadzenie okien i drzwi, zgodność metrażu i układu pomieszczeń z umową. Wszelkie wady, usterki i odstępstwa od umowy należy na miejscu zgłosić przedstawicielowi dewelopera i odnotować w podpisywanym przez obie strony protokole. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do nich, a po uznaniu zobowiązany jest do ich usunięcia lub opcjonalnie obniżenia ceny nieruchomości. Na odbiór techniczny możemy przyjść z osobą trzecią. Jeśli branża budowlana jest nam całkiem obca, warto wesprzeć się specjalistą.

Podpisanie umowy przyrzeczonej – finalizacja transakcji kupna domu

Zwieńczeniem transakcji kupna jest podpisanie umowy przyrzeczonej, tj. właściwej umowy przeniesienia prawa własności domu i gruntu na kupującego. Umowa ma zawsze postać aktu notarialnego i stanowi powtórzenie najistotniejszych postanowień umowy przedwstępnej lub deweloperskiej. Powinna być zawarta w terminie określonym w umowie deweloperskiej. W razie uchylania się dewelopera od jej podpisania kupujący ma prawo dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej.